房企破产程序中房抵债权人对抵债房屋的权利

陈田 西南交通大学法学系

邓天缘 四川徐和徐清算事务有限公司

房企破产程序中，以房抵债的现象普遍存在，明确房抵债权人对抵债房屋的权利性质和范围，将对房抵债权人、抵债之房买受人及其他债权人的利益产生重要影响。房抵债权人与破产房企之间形成债权债务关系的原因多样，包括民间集资借款、建设工程欠款、建筑材料欠款等。为清偿这些债，双方达成了由房企用其开发的房屋抵偿其欠款的以房抵债合同，并通过房企（销售人）与债权人或债权人指定的第三人（买受人）签订《商品房销售合同》予以履行。那么，房抵债权人及其指定的第三人，根据《中华人民共和国企业破产法》及相关司法解释的规定，对抵债房屋可享有何种权利呢？

一、房抵债权人及其指定第三人可对抵债房屋享有取回权

房抵债权人及其指定的第三人对抵债房屋是否能享有取回权，取决于其是否获得了抵债房屋的所有权。在房抵债权人或其指定的第三人已获得抵债房屋的所有权登记或过户的条件下，债权人或其指定的第三人根据中国《中华人民共和国企业破产法》第三十八条，基于自物权而对抵债房屋当然享有一般取回权。

在未获得抵债房屋所有权的情况下，房抵债权人对抵债房屋不享有取回权，但其指定的第三人若具备法律规定的“商品房消费者”的身份，为保护其生存权益，依据最高人民法院《商品房消费者权利保护批复》的规定，应认定其对相应房屋享有“房屋交付请求权”或“价款返还请求权”。[ 有观点主张对以房抵债但将购房合同网签在关联自然人名下的情形，不认定其买受人具有“商品房消费者”的特殊身份。陆晓燕.债务人财产“优先给付”与“公平分配”之规则体系——兼议房企破产中购房人权利的保障及边界[J].法律适用,2024,(11):131-147.]尽管该第三人由房抵债权人指定，但其在形式上仍与房企签订了《商品房销售合同》，且在实质上支付了购房的对价，若其购买该房屋是用于居住，则认可其商品房消费者的身份并肯定其对相应房屋的“房屋交付请求权”或“价款返还请求权”，符合最高人民法院对购房消费者权益予以特别保护的法律政策考量。[ 参见石一峰：《房地产企业破产中购房者权益的保护》，载《法学》2022年第12期，第125页。]

二、房抵债权人对抵债房屋可享有特别优先权

在房企与债权人达成债权合同并在债权逾期之前签订购房合同且办理预告或网签登记，但尚未完成对抵债房屋的所有权登记过户的情况下，房抵债权人对抵债房屋可享有担保物权，从而在破产清偿中享有特别优先权。因为，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，若购房人与债务人以签订购房合同作为债权合同担保，则债权合同为主债权合同，购房合同为担保合同。当然，该购房合同需经预告或网签登记等公示后方能发生担保效力。

在房企与债权人达成债权合同并在债权逾期后签订购房合同且办理预告或网签登记，但尚未完成对抵债房屋的所有权登记过户的情况下，房抵债权人对抵债房屋可成立特别优先的不动产债权，从而在破产清偿中享有特别优先权。

三、房抵债权人抵债房屋的特别优先权要受到限制

在房企与债权人达成债权合同并签订购房合同且办理预告或网签登记，但尚未完成对抵债房屋的所有权登记过户的情况下，以房抵债并非单一协议而是三项行为的叠加，即“签订债权合同+签订购房合同＋债权人行使抵销权”，房抵债权人对抵债房屋享有的权利要受到该三项行为的效力影响。若债权合同中的债权并非真实有效，则应剔除；若购房合同“以明显不合理的低价转让财产”，得行使债权人撤销权或管理人撤销权，恢复公允对价；若债权人行使抵销权触及管理人禁止抵销的法定条件，则管理人可禁止抵销或确认抵销无效。

由上观之，在中国房企破产程序中，房抵债权人对抵债房屋可享有一般取回权或特别优先权，其享有取回权以获得抵债房屋的所有权为前提，其是否能享有特别优先权要受到管理人的撤销权、禁止抵销权的限制；房抵债权人指定的作为买受人的第三人对抵债房屋可享有一般取回权或商品房消费者的特殊取回权。当然，在房抵债权人指定的第三人对抵债房屋享有取回权的情况下，房抵债权人对抵债房屋不再享有任何权利。

参考文献：

1.王卫国.破产法精义[M]北京：法律出版社.2023年6月第3版。

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5.陆晓燕．保障生存利益与维护交易安全的平衡——房地产开发企业破产中购房人权利之顺位研究[J].法律适用，2016，（03）：16-24．

6.冯雪.房地产企业破产中消费性购房债权研究，载微信公众号“一语道破”，2022年11月30日。

7.陆晓燕.债务人财产“优先给付”与“公平分配”之规则体系——兼议房企破产中购房人权利的保障及边界[J].法律适用,2024,(11):131-147.

8.石一峰．房地产企业破产中购房者权益的保护[J]．法学，2022,(12)：125.