泸县“一地N证”风波谁之过？泸州中院判决驳回9原告诉求

四川法治报全媒体记者 杨元禄

17年前，泸县开发商秦某将未开发的500余平米土地使用权，转让给龙城大酒店老板马某作停车场使用。不料转让7年后，与龙城大酒店相邻的泸县创业街居民余某等6户居民，突然提出“开发商因故未开发部分的土地使用权，应归购房户共同所有，开发商无权出售转让。”此理由遭到泸县法院的否定。又过了10年后，余某等人推翻法院的生效法律文书，再次以“开发商无权卖地”为由提出土地权属争议，虽被泸县法院驳回诉求，却得到泸县自规局的认同，泸县不动产登记中心还为余某等人办理6个不动产登记证，从而出现“一地7证”的情况。

为纠错，泸县政府作出“撤销余某等6户居民的不动产登记”的行政复议决定。余某等人将泸县政府和马某推上泸州中院行政庭的被告席。11月18日，泸州中院行政审判庭以“泸县政府作出的行政复议决定认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，程序合法，余某等人的诉讼请求不能成立”为由，驳回余某等9人的诉求。然而，困扰龙城大酒店的“一地N证”风波并未因泸州中院的判决而彻底平息。

（龙城大酒店实景）

酒店停车场土地使用权属起风波

2006年，泸县开发商秦某以集资建房之名，取得县城创业街800余平方米土地开发权，在修建一幢300余平方米的商住楼并出售给余某等人后，余下的524平米土地一直空闲未开发。同年，秦某将未开发部分土地使用权，以12万元转让给相邻的龙城大酒店老板马某作停车场。

7年后的2012年11月，与酒店一墙之隔、一直相安无事的余某等6户购房户，因龙城大酒店在停车场内安装变压器而实施阻止行为。同时，余某等人以“酒店使用多年的停车场属居民们共同所有”为由，将该停车场围墙打开一个五六米宽的缺口。该停车场土地使用权属纠纷由此拉开大幕。

2013年5月，在泸县法院的主持下，龙城大酒店和余某等居民们自愿达成调解协议：酒店向内移2.4米作为居民楼的进出和消防通道，酒店出钱将居民通道和化粪池进行全部硬化，商住楼居民住户不再与酒店就围墙、空坝产生纠纷。

2015年，马某将酒店原有土地和分别从秦某、甘某等单位及个人手中购得的几块土地使用权共计2400余平米进行合并，在泸县不动产登记中心进行重新确权登记办证，并对边界进行了公证。

“一地N证”情况遭政府和法院纠错

2023年1月，余某等9户居民突然反悔，以“开发商无权卖地”为由，推翻10年前向泸县法院作出的承诺，再次向泸县法院提起停车场土地权属纠纷的民事诉讼。诉讼中，泸县不动产登记中心以2015年案涉宗地权藉调查入库范围有误为由，将8年前便发证确权给龙城大酒店的部分停车场土地使用权分割给余某等6户居民，并颁发了6个不动产权证书，从而出现“一地N证”的情况。

马某得知此事后，于2023年5月向泸县政府提起行政复议。而余某等6户居，将刚获得的不动产权证书交到泸县法院，作为他们状告龙城大酒店侵权的证据。余某等人的起诉遭到法院驳回。同年8月，泸县政府围绕“开发商秦某剩余的524平米国有土地使用权应归谁享有、余某等6户居民办理的不动产权证程序是否合法”两大争议焦点，展开行政复议和听证，最终以“泸县自规局作出的行政行为，事实不清、证据不足、程序不合法”为由作出行政复议决定：撤销余某等6个号码的不动产登记。

因不服泸县政府作出的“撤证”行政复议决定，2024年1月，余某等9户居民一纸诉状将泸县政府和龙城大酒店老板马某推上泸州中院被告席，以“马某非法购入该土地使用权并非法申请登记，侵犯了居民们的土地使用权”为由，诉请法院撤销泸县政府作出的行政复议决定。

泸州中院认为，余某等人认为案涉土地更正登记行为程序属轻微违法，不应撤销的诉称理由不能成立；泸县政府行政复议决定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确、程序合法，判决驳回余某等9人的诉讼请求。

（与龙城大酒店停车场一墙之隔即为居民楼）

律师质疑泸县自规局违反《民法典》

今年1月17日，余某等人刚向泸州中院提起状告泸县政府的行政诉讼，泸县自规局便向社会发出涉及龙城大酒店的4宗“土地权属公告”，其中，明确将宗地四（开发商秦某转让给龙城大酒店之地）标明为“使用权人为余某等户”。随后，泸县自规局以接到余某等居民与龙城大酒店停车场用地存在土地权属纠纷为由，决定立案调查。紧接着，泸县不动产登记中心以“登记所在地土地使用权属存在争议”为由，向马某等人发出“不予登记告知书”，将龙城大酒店2400余平方米土地使用权实施“冻结”，导致龙城大酒店以土地抵押给银行获得的贷款无法展期，酒店经营陷入困境。

对此，龙城大酒店代理律师郭某向泸县自规局提出质疑：《民法典》第220条规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。”何某等居民即使对土地权属有异议，按《民法典》规定应由司法程序解决争议，并非行政执法部门的权限。泸县自规局在泸州中院审理期间，擅自对争议土地权属问题进行立案调查，显然违法。

龙城大酒店代理律师郭某表示，自规部对“土地登记发证后提出的争议能否按权属争议处理”明确指出：土地权属争议是指土地登记前，土地权利利害关系人因土地所有权和使用权的归属而发生的争议。土地登记发证后已经明确了土地的所有权和使用权，土地登记发证后提出的争议不属于土地权属争议。据此，泸县自规局以“权属争议”立案调查，属严重违规。秦某出售转让给龙城大酒店的未开发土地使用权，早在10年前便由泸县不动产中心确权登记并发证书，泸县不动产登记中心擅自对已登记确权的不动产进行变更登记，并向何某等6户居民颁发不动产证，导致“一地N证”情况，泸县自规局既违法又违规。

泸县不动产登记中心和泸县自规局回应

泸县不动产登记中心正副主任在泸县县委宣传部接受四川日报、四川法治报和封面新闻联合采访时表示：“一地多证，确是我们工作中的失误。”他们同时说明称：“对龙城大酒店发出不予登记告知书，主要是因为上级主管部门泸县自规局正对案涉土地的权属问题进行立案调查，对有权属争议的国有土地使用权，我们只能暂停登记。”

针对龙城大酒店代理律师郭某提出的质疑，泸县自规局发给川报集团泸州办事处“关于马某与周边居民楼业主土地权属纠纷有关情况的说明”的书面答复中，并未作出直接和明确的回应，却给出如下解释：根据《土地权属争议调查处理办法》第四条“县级以上国土资源行政主管部门负责土地权属争议案件的调查和调解工作；对需要依法作出处理决定的，拟定处理意见，报同级人民政府作出处理决定”的要求，泸县自规局以土地权属争议案件的形式对涉及土地开展调查工作。目前，该宗地因尚处于土地权属争议案件调查取证阶段，暂不能办理抵押登记。为优化营商环境，切实解决企业问题，自规局与抵押人、抵押权人共同会商，解决马某抵押登记问题。自规局在规定时限内完成土地权属的调查工作，抵押权人同意马某在相关银行的抵押贷款调查期内不受影响。