论房企破产后逾期交房违约金的处理

近年来，受疫情、政策调控及企业自身经营管理不善等因素的影响，越来越多的房企进入破产程序。而一旦进入破产程序，则可能面临逾期交房的现实困境，此时购房业主不仅关注何时能收房，其同样关切逾期交房后会如何处理由此产出的逾期交房违约金。购房业主作为在破产程序中重要且数量庞大一类债权人，具有相对特殊性，其往往处在“矛盾交织、维护社会稳定”的中心，对于房屋交付请求权在现有的司法解释与实践中已经形成了统一的观点，而逾期交房违约金的处理仍存在不同意见。本文旨在对房企破产后购房业主申报的逾期交房违约金的属性与处理，以及对破产程序的影响进行探讨。

一、逾期交房违约金的法律属性

逾期交房违约金的权利来源于购房业主与房企签订的《房屋买卖合同》，其设定的目的是为了担保合同的履行、遏制违约行为的发生，具有赔偿属性和从属性。其赔偿属性一般约定在购房业主与房企签订的《房屋买卖合同》中，即“如无法在约定期限内交房，则合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付购房款一定比例的违约金。而从属性体现在以房企发生逾期交房事实为前提，这种违约事实是一种持续性的状态，是事实行为，与一般性的货物买卖合同产生的逾期付款违约金无异。但如果进入破产程序后，管理人依法解除或撤销《房屋买卖合同》，则其约定的逾期交房的赔偿性条款将不再具有合同效力，从属性也因主合同不发生法律效力而消失。另外，逾期交房的持续性事实行为会因之后房屋具备交房条件时而结束，结束后逾期交房违约金则可得以准确计算。

以进入破产程序为时间节点且可以完成交房的情况下可将逾期交房产生的违约情形分为两种，一种是：逾期交房事实发生在破产受理前，另一种是：逾期交房事实发生在破产受理后。对于第一种情形，购房业主可以依据《房屋买卖合同》中关于逾期交房违约责任的约定依法向管理人申报，对应的违约金可依据《企业破产法》第四十六的规定，计算至人民法院受理破产申请之日，其性质一般属于普通债权。第二种情形因其与受理破产的时间产生了交叉，对于是否属于破产债权以及其计算期限，在实践中还存在不同的意见。

二、破产受理后逾期交房违约金的债权认定

对于逾期交房事实发生在破产受理后产生的违约金性质，目前存在三种观点：一种观点认为其不属于破产债权，另一种观点认为属于破产普通债权，还有一种观点则认为属于劣后债权。下面笔者将从法理和情理的碰撞中逐一进行探讨。

（一）不属于破产债权

实践中，因房企在开发过程中出现销售回款不能满足工程建设费用、销售资金被挪用、企业非法集资等因素影响，导致已开发建设的楼盘出现烂尾局面，被迫进入破产程序。此时，对于购房业主来讲，其收房的愿景就只能期待于破产程序中关于房屋的续建方案，而由此产生的逾期交房违约金能否通过抵扣房款或物业费需要进一步明晰。

认为其不属于破产债权的学者认为，是否属于破产债权应当按照《企业破产法》的规定来认定，根据《企业破产法》第一百零七条第二款的规定，破产债权的定义为“人民法院受理破产申请时对债务人享有的债权”即在进入破产程序时已经对企业享有债权的才是“破产债权”。对于购房业主在企业进入破产程序后享有的权利有两种即“请求交付房屋的物权请求权”和“发生违约产生的逾期交房违约金”，但破产受理时因逾期交房的事实还未发生，并未因此产生逾期交房的违约债权责任。且即便在进入破产程序后产生了逾期交房的事实，根据《企业破产法》第四十六条关于“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期”和《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第五十五条第二款以及第六十一条第一款的规定，其也不属于破产债权。

另外，在企业进入破产程序后，债务人负有的债务是一个相对固定的状态，并不能随意的变动或更改。这不仅是破产保护的范畴，也是为了后期能够在债权调整、清偿时统一公平的处理，如果允许在进入破产程序后继续计算违约金，将会打破这种平衡，引起债权人之间的矛盾，阻碍破产程序的进程。

（二）属于破产普通债权                     

采取此种观点的人认为，房企破产对购房业主来讲损失最大，其不仅要继续支付银行的按揭款，且短时间内还无法拿到房屋。如最终无法收房，还将出现房屋、金钱均失的不利局面，严重影响人民群众的生存权益，影响地方稳定。在预售制度的房地产行业背景下，不少房地产企业通过银行借贷的杠杆负债经营，一旦遭遇经济下行或市场动荡，就可能出现企业破产、暴雷的情形。而从近年来最高人民法院的司法解释、批复以及执行异议和复议等若干文件中，均可看出法律对购房业主的保护，其核心是对生存权的保护。因此，逾期交房违约金也可视为对生存权保护的一种延伸，对于刚需的业主来讲，如果按照《房屋买卖合同》的约定完成收房，则其可以不必承担逾期交房期间的房租费支出。特别是对于哪些在进入破产程序后仍需长时间的等待才能收房的业主更加不利，如购房业主申报的逾期交房违约金不能将其作为破产债权进行处理，可能会引起较大的群体性矛盾。另外，如将逾期交房违约金作为债权处理，还可以起到约束债务人竭尽全力续建楼盘的作用，在破产重整中督促其严格执行《重整计划草案》。

目前，已有地方性法规将逾期交房违约金确定为普通债权。根据杭州市余杭区人民法院《房地产企业破产审理操作规程（试行）》第38条的规定“债权人或管理人解除购房合同产生的违约金、损害赔偿金、逾期利息损失、房屋差价款、房屋装修损失等，或者债权人要求交付房屋、办理权证而产生的逾期交付房屋、办理权证的违约责任请求均按无财产担保债权认定。因此，将逾期交房违约金作为普通债权认定，不仅可以减少矛盾，也可以起到一定的监督效果，有利于推动破产进程。

（三）属于劣后债权

持此种观点的人认为，逾期交房违约金作为合同约定具有赔偿和惩罚的双重属性，若不予确认，可能会导致购房业主面临救济无门的情况，也有违诚实信用原则和合同的约定效力。在没有明确的地方性法规确定其性质的情况下，可以依据《全国法院破产审判工作会议纪要》第28条之精神可以将逾期交房违约金确认为劣后债权，在破产财产有剩余时获得清偿。

根据《全国法院破产审判工作会议纪要》破产债权的清偿原则和顺序，对于法律没有明确规定清偿顺序的债权，人民法院可以按照人身损害赔偿债权优先于财产性债权、私法债权优先于公法债权、补偿性债权优先于惩罚性债权的原则合理确定清偿顺序。基于在破产程序中购房业主的数量较大且矛盾突出，如将逾期交房违约金的性质确定为劣后债权，可以取得良好的社会效果。一方面，对于购房业主来讲，其具有参与债权人会议表决的身份权利，可以对破产程序中楼盘的续建或处置行使表决权，对违约金也具有一定的期待利益，可以为破产案件营造良好的办理环境；另一方面，可减缓购房业主与政府、法院以及管理人之间的矛盾，并且作为劣后债权也不会损害其他普通债权人的权益。

（四）逾期交房违约金的计算期限

如将逾期交房事实发生在破产受理后产生的违约金认定普通债权或劣后债权，则需要确定计算违约金的期限。一般而言，因违约事实是持续性行为，应从合同约定交房的次日起到实际交付之日均属于违约期间。但在破产程序中，因房屋的续建需要经过法定程序才能启动，不能确定具体的交房时间，故会对《重整计划草案》中的债权调整及债权清偿方案带来不确定性。如仍按照实际交付之日计算违约金，会造成最终清偿的债务在不断增加，导致其他债权人受偿率的逐渐降低，引发债权人之间的矛盾，也不利于制定相应的《破产财产分配方案》或《债权受偿方案》。为避免前述问题的发生，使债权金额能够固定，对债权人进行统一公平的清偿。笔者认为可以根据不同的破产程序，确定其违约金的计算截止时间，在破产清算程序中可以人民法院宣告债务人破产之日作为截止时间；而在破产重整程序中，则可以人民法院裁定认可《重整计划草案》之日作为截止时间。

三、逾期交房违约金在破产程序中的处理及影响

根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》，无论管理人对逾期交房违约金是否作为债权来处理，在购房业主申报债权时均应当予以登记。因此类债权人具有数量大且易引发矛盾的属性，其债权性质的认定也会影响债权人会议的表决事项以及普通债权人的最终清偿率，故在破产程序中应给予必要的关注。但目前从立法的层面很难进行突破，只能借助于地方性的政策性文件进行区域性的规定，以适应地方经济和利好政策。对此，笔者认为：在具有地方性文件意见的区域应参照执行，也可以适当的扩展到同级市的其他区域予以执行；对于没有地方性文件处理意见的区域，可以从申报此类债权的数量、金额、其他普通债权人的数量及债权金额、逾期交房的时间、重建可能性等因素上予以考量，综合分析出有利于推进破产案件进程的方向进行债权性质的认定，不宜采取一刀切的做法。在确定债权性质的认定方向后，还是需要通过债权人会议的方式予以审议并固定，赋予其具有相对的合法性和可执行性。

李琦：四川山助律师事务所 

岳晓梅：四川蜀立恒破产清算事务所有限公司