专家：以“显失公平”撤销交易应慎重

专家：以“显失公平”撤销交易应慎重

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近日,一则题为《男子买房后房价大涨被裁定补偿卖家44万》的报道引发社会高度关注。法治社会就是契约社会,契约的稳定性受法律保护。虽然这里讨论的个案并不是“买房后房价大涨被裁定补偿”,但仲裁机构对“显失公平”的宽泛理解,已然引起了很多民众的担忧。

近日，广州仲裁委员会作出裁定，以冯先生房屋买卖“显失公平”为由需支付房屋差价44万余元。此案引发广泛质疑，一家门户网站上,就有超过6.7万网民参与评论。在一项网络调查中,也有94.6%的受访者认为裁定“不合理,有违契约精神”。

有专家指出。市场经济的价值核心就是契约精神，此案不管是第一次仲裁驳回,还是后来的法院驳回,都是为了维护交易的稳定,兼尊重产权人的意思表示。在法律上,并无依据认为年过九旬的老人就都失去了民事行为能力。不管儿子同不同意，老人都有权处理自己的房产，家庭内部矛盾不能成为抗辩交易的理由。

案例

剧情反转的撤销交易案

2013年3月,冯先生以233万元的价格购入位于广州市越秀区松岗西路的房产一套,面积130平米。该房的产权人是 99岁的马某和年近90的牟某。此前(2012年11月27日),马某和牟某在其两个女儿的陪同下进行了公证,委托单女士全权处理该房产。2013年3月12日,冯先生与委托人单女士签订《存量房买卖合同》。3月20日,这笔交易完成了过户，钱房两清。

2013年7月8日,原房主马某和牟某及他们的儿子马先生向广州市仲裁委员会提出仲裁申请,申请裁定这次房屋买卖合同无效。马先生的理由是,父母常年生病,父亲99岁,母亲近90岁,两人在签署合同时已无民事行为能力,单女士接受的全权处理该套房产的委托也涉嫌违反程序等。不过,这一申请被广州市仲裁委驳回。随后,马先生又向广州中院提起民事诉讼,要求撤销广州市仲裁委的裁决,广州中院经审理也驳回了申请。

剧情的反转发生在这对老人(原房屋产权人)去世后,其子马先生在2014年又以交易显失公平为由提起仲裁 (马先生并非这场交易的当事人,也非原房屋产权人,不知仲裁委是如何接受他作为申请人的)。经评估公司评估,涉案房屋在交易期间(注意并不是交易后房价大涨)估价为2774683元,与实际交易价相 差444683元。2016年2月25日广州市仲裁委裁定,因申请人马某和牟某在签订合同时处于劣势,缺乏经验,双方的权利义务不对等,可以认定为显失公平,房屋总价格应认定为评估价2774683元,冯先生应向申请人补偿差价款444683元。

链接

法律视角下的“显失公平”

有专家认为，显失公平的合同，就是一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等的合同。标的物的价值和价款过于悬殊、承担责任、风险承担显然不合理的合同，都可称为显失公平的合同。

显失公平的合同往往是当事人双方权利和义务很不对等，经济利益上严重失衡，违反了公平合理的原则，法律规定显失公平的合同应予撤销，不仅是公平原则的体现，而且切实保障了公平原则的实现;再是从法律上确认显失公平的合同可撤销，对保证交易的公正性和保护消费者的利益，防止一方当事人利用优势或利用对方没有经验而损害对方的利益都有重要的意义。

司法实践中，显失公平制度具有以下构成要件：(1)客观要件，即在客观上当事人之间的利益不平衡。根据显失公平的合同，一方当事人承担了更多的义务而享受极少的权利或者在经济利益上遭受重大损失，而另一方则以较少的代价获得了极大的利益。这种不平衡违反了民法通则中的等价公平原则，也违反了当事人的自主自愿。(2)主观要件，即一方当事人故意利用其优势或者另一方当事人的草率、无经验等订立了合同。

掌握显失公平制度还要搞清其与正常的商业风险的区别。在市场经济条件下，要求各种交易中给付和对价给付都达到完全的对等是不可能的，做生意都是有赔有赚，从事交易必然要承担风险，并且这种风险都是当事人自愿承担的，这种风险造成的不平衡如果是法律允许的限度范围之内，这种风险就是商业风险。显失公平制度并不是为免除当事人所应承担的正常商业风险，而是禁止限制一方当事人获得超过法律允许的利益;同时显失公平制度下，一方当事人一般是利用了另一方当事人的草率或者无经验等而订立的合同，而在正常的商业风险下，不存在这种情况。

声音

为什么舆情会一边倒?

《男子买房后房价大涨被裁定补偿卖家44万》发表后一边倒的舆情,可能是仲裁机构没有预料到的。但是裁判者事先对其社会效果没有预判吗?此裁定的法律依据又何在呢?　相信这也是公众想问的问题。读完报道不难发现,“买房后房价大涨”,其实并不是“裁定补偿卖家44万”的依据。这个案子明显是被“标题党”了。

一般情况下，人民法院对于利用对方没有经验或轻率的情况认定，作出了严格的限定。受害的义务人举证证明对方有利用行为，而不能仅证明自己在订约时无经验或轻率。为证明对方有利用行为，受害人可以证明对方明知自己无经验或轻率，而制造混乱的价格信息和标的物的信息或不适当地夸大标的物的销路，从而影响其作出正确的判断。

这一案件的反转之所以引发热议,就在于它在证据很不充分情况下推翻了一个双方自愿达成的契约——这项契约审理中并没有被发现存在欺诈、胁迫等外力因素。对于订立时显失公平的合同,依法律规定,当事人一方确实有权请求法院或者仲裁机构变更或者撤销。但“显失公平”的适用标准很高——如果体现在价格上,通常应明显低于同时期市场价格的50%或者明显高于同时期市场价格的2　倍以上。如果只是“略失公平”,法律仍不支持撤销合同。

本期作者 肖武 王灏军