小区围墙倒塌致邻房受损 高额损失谁来担 法院：物业与业主各担责50%

四川法治报全媒体记者 曾昌文

一些老旧小区由于建筑物楼龄较长，围墙及外墙面已超过建筑物保修期，难免会出现松动、脱落甚至倒塌的情况。一旦给业主或者他人造成损害，损失的赔偿应该由谁承担？2024年初发生在邛崃市的一起小区围墙倒塌致邻房受损的损害赔偿责任纠纷案，经过邛崃市法院、成都中院的一审二审，近日终于尘埃落定——小区物业公司与业主各承担50%赔偿责任，分别赔偿受损邻居4万元。

2024年2月13日，邛崃市某花园小区西侧围墙突然倒塌，砸中相邻的王某艳自建房。意外导致王某艳房屋主体结构受损，墙体出现裂缝，屋内家具家电也被毁坏，无法正常居住。事故发生后，王某艳将邛崃市某花园第二届业主委员会（简称“业委会”），该小区业主李某丽、郑某文夫妇，以及该小区物业起诉至邛崃市法院，索赔房屋及家具家电损毁损失、租房损失等共计82360元。

记者从邛崃市有关方面了解到，某花园小区的围墙为早年开发建设时遗留的老旧围墙，一直是小区与外界的隔离界限。

庭审中，王某艳称，事发前她曾多次向该小区物业反映围墙存在安全隐患，但未得到妥善处理。业委会代表则辩称已将小区管理维护职责交给某物业，自身无责。李某丽、郑某文夫妇认为，案涉围墙不在其使用范围内，且已缴纳物业费，维修管理与己无关。物业公司则主张，围墙已被开发单位卖给业主李某丽、郑某文，属于业主私有部分，且从小区内部非经李某丽、郑某文的房屋不能抵达该围墙，因此这段围墙不在物业公司管理范围内。

为查明事实，邛崃市法院委托相关单位对王某艳受损房屋进行了危险性鉴定。结果显示，王某艳房屋危险性评定为C级，部分承重结构无法满足安全使用要求，构成局部危房。在损失认定方面，法院认为，王某艳虽未提供家具家电发票，但证明倒塌前家电仍可用；房屋修复费用参照专业造价预算，结合实际损失情况确定为4.5万元；租房费用根据实际发生的一年租金1.5万元计算；鉴定费1.5万元为必要支出。

综合考虑各方法律关系和过错程度，邛崃市法院一审认定李某丽、郑某文夫妇作为围墙的实际使用人，对围墙维护存在过错；某物业作为管理人，未尽到管理义务，对损害发生负有责任。同时，某业委会已将管理职责委托给某物业，自身无过错，不承担赔偿。最终判定李某丽、郑某文夫妇与某物业各承担50%责任，分别赔偿王某艳4万元。

一审判决后，该小区物业向成都中院提起上诉，认为围墙倒塌主要由李某丽、郑某文私自改造花园、排水不畅导致泥土膨胀挤垮围墙引起，而且物业无法进入围墙区域进行管理，邛崃市法院一审责任划分过重。成都中院二审审理后认定，该小区物业对围墙具有管理义务，且在知晓安全隐患后未采取有效措施，存在过错；李某丽、郑某文夫妇作为实际使用人，对围墙的倒塌也有过错。

经过审理，成都中院于4月14日作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。

法官释法：公共设施管理责任不可推卸

该案一审法官刘薇表示，《民法典》第1252条第二款明确规定，“因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。”《民法典》第1253条明确规定，“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”两条规定都明确，建筑物倒塌适用过错推定原则，管理人、使用人若不能证明自身无过错，即需承担责任。本案中，围墙虽位于业主花园内，但其公共属性未改变，物业不得以“管理不能”为由免责；业主实际使用公共设施时，亦需承担合理维护义务。