评估协商变卖均失败 姐妹房产分割起纠纷

　　一套共有房产，34%与66%的份额划分，让一对姐妹对簿公堂。当评估、协商、变卖均告失败，房屋分割陷入僵局之时，崇州市法院以一场公平竞价打开了局面，更在双方“毫厘之争”的关键时刻精准介入，通过诉中调解促成双方握手言和，不仅高效化解纠纷，更维系了亲情纽带。
　　
　　案件难点
　　
　　份额无争但分割无门
　　
　　小美（化名）与小丽（化名）系姐妹，双方共同购买房屋，约定小美按份占有34%的份额，小丽占66%的份额。由于双方对案涉房屋的分割无法达成一致意见，原告小美遂向法院提起诉讼。双方对共有房屋的产权份额并无异议，核心难点在于具体分割方式受阻。
　　
　　双方未能自行协商成功，也未能共同委托中介出售或通过其他途径变卖房屋以分割价款，因此，法院必须依据法律规定和案件事实，依法裁判确定具体的分割方式，以打破僵局。
　　
　　破局之道
　　
　　竞价定基调解终局
　　
　　面对协商与变卖路径走不通的困境，崇州市法院基于双方表示均认可购买对方份额的案件特性，决定采用竞价分割方法裁判，即以双方初步认可的42.3万元作为竞价起点，并设定每次加价1000元的规则，由双方轮流出价，价高者获得房屋所有权，并按最终审理确定的报价向对方支付其份额对应的补偿款。最终，原被告双方经过竞价方式确认房屋最终价格为43万元，小丽作为购买方依法将取得房屋的全部所有权，并需按此最终竞价价格向小美支付其相应份额的折价补偿款。
　　
　　此时，法官敏锐察觉到双方对43万元这一价格预期已达到微妙平衡点，这正是促成最终合意的黄金窗口期。法官果断将程序从裁判模式切换到诉中调解轨道，并进行了关键性的引导与风险效益分析。首先是风险预警：明确告知双方，若此时反悔导致竞价程序无效，法院将根据双方是否符合诚信原则及双方过错分配承担诉讼费。其次是调解优势：强调调解书具有强制执行力，若义务方未按约履行，权利方可直接申请强制执行，彻底消除双方对款项支付的担忧。此外，调解允许双方协商诉讼费承担比例，更具灵活性，利于双方接受整体方案。第三是灵活方案：调解协议允许双方自由约定具有惩罚性质的违约金，为债务履行提供强有力的保障，对义务方履约形成强大法律约束和心理压力。最后是锚定价格：以双方参与、充分博弈形成的43万元作为房屋最终定价基础，其公平合理性毋庸置疑。
　　
　　在法官的耐心调解和充分风险评估对比下，姐妹达成了调解协议，即房屋归小丽所有，小丽按竞价确定的价格43万元，补偿小美34%的份额，并转入法院案款专户，由法院将份额款支付给小美。同时，协议中设定违约金条款保证按期汇款、配合过户，案件受理费由双方各承担一半。
　　
　　调解成功后，原被告双方信守承诺，小美积极配合办理转移登记过户手续，小丽按期将补偿款支付至法院账户，法院也及时将款项发放给小美。
　　
　　法官提醒
　　
　　共有房屋分割的司法路径
　　
　　当共有人对共有房屋的价值及归属无法达成协议时，法院通常按照以下情形分别处理：
　　
　　双方均主张房屋所有权的，在双方同意的前提下，可采取竞价取得的方式，由出价高者取得房屋所有权，支付另一方房屋折价款。在不存在特殊情形、由法院判决房屋产权归属时，一般应将房屋产权判归所占产权份额较大的一方所有为宜。
　　
　　双方均不主张房屋所有权的，可采取变价分割的方式，将房屋处分变现，双方再对变现取得的价款进行分割。变现可由当事人委托中介或自行寻找买家，也可申请由法院判定拍卖变现，但均应当征得双方当事人同意。
　　
　　一方主张房屋所有权、另一方表示放弃的，则由主张方取得房屋所有权，对另一方进行作价补偿。房屋价值的确定可由共有人协商确定，也可由评估机构作出估价，或参考相似房屋市场价。
　　
　　四川法治报全媒体记者 周夕又