内江中院通报一起执行典型案例——践行善意文明执行理念 妥善化解物业服务纠纷

王宏 四川法治报全媒体记者 余力

近年来，内江两级法院践行善意文明执行理念，妥善化解了一批物业服务纠纷。6月19日，内江市中级人民法院通报一起涉物业纠纷的执行典型案例。

基本案情

自2014年10月起，成都某物业公司即为成都某置业有限公司开发建设的某小区提供物业服务。孙某在该小区内购置有成套住宅一套和车位一个，并缴纳了2014年度物业费13762元，但自2015年起就未再交纳物业服务费。2021年5月，成都某物业公司向成都仲裁委员会申请仲裁，请求裁决孙某支付拖欠的物业服务费及违约金。在孙某缺席的情况下，成都仲裁委员会裁决孙某向成都某物业公司支付自2015年1月1日至2021年5月31日期间的物业服务费及违约金，并承担仲裁费。因孙某未履行仲裁裁决确定的义务，2022年8月3日，内江中院根据成都某物业公司的强制执行申请，依法受理执行。

裁判结果

执行中，经调查发现，孙某原有的该住宅房屋和车位确已在2018年出售给他人，买卖双方已完成不动产权转移登记，但却未到成都某物业公司处办理变更手续。买方在实际占有房屋和车位后也未向成都某物业公司交纳物业服务费，致使该公司认为孙某拖欠巨额物业服务费，从而引发仲裁和执行。执行法官当即就孙某反映的问题逐一作出详细释明，依法引导孙某及时通过三方协商沟通方式避免因人民法院强制执行引发新的纠纷。同时，执行法官将孙某反映的问题及时转告成都某物业公司，并提出建议。

根据执行法官的指引，孙某及时向成都某物业公司沟通协商，三方协商后达成一致意见。2022年8月18日，成都某物业公司向内江中院提交书面申请，请求撤销执行申请并解除对孙某采取的执行措施。内江中院收到成都某物业公司撤销执行申请书后，当即组成合议庭评议决定裁定终结执行和解除对孙某网络资金和银行存款的冻结。

典型意义

在以业主为被告的物业服务合同纠纷案件中，多数纠纷是因业主对物业公司提供的服务不满意或提供的服务低于预期，继而拖欠物业服务费所引发，而本起执行案件则因业主转让不动产后，只办理完成存量房屋转移登记，而未及时解除与物业公司物业服务合同，由此引发仲裁和执行。执行中，执行法院坚持以人民为中心的司法工作理念，全面贯彻落实善意文明执行要求，有效妥善化解了执行依据与客观事实不符引发的执行纠纷。同时，该案也提醒大家在房屋买卖交易中应完善各项手续，不仅要依法依规办理完成不动产权属转移登记，还要及时与有关职能部门、物业服务企业解除与用水、电、气及物业服务等有关的民事法律关系，方可有效避免涉法风险，也减少不必要的社会纠纷。