可否用破产财产续建已抵债的期房？

魏琼 邓天缘

某房企2013年因资金短缺而吸收民间集资，为偿还民间集资款，该房企与这些债权人通过签订期房买卖合同，形成以正在修建的两栋期房中的不同套房屋分别抵债的法律关系。该房企2024年进入破产清算程序后，虽仍有建设用地使用权等资产，但其拍卖价值不足以清偿所欠全部债务；前述用于抵债的两栋期房尚未竣工，若要达到竣工交房状态，还需投入大量续建资金，而接受期房抵债的债权人，却强烈要求续建这些期房并向其交房。根据《企业破产法》及相关司法解释的规定，可否用拍卖前述建设用地使用权的资金续建这些期房并向接受期房抵债之债权人交房？笔者对此进行探讨。

一、债权人对抵债期房享有特别优先权而不享有取回权

在房企与债权人达成债权合同并通过签订购房合同形成以期房抵债的法律关系，债权人或者根据最高法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第２４条的规定而对抵债房屋享有抵押担保权，或者成立特别优先的不动产债权。但房企进入破产清算程序后，这些债权人得因对期房的抵押权或不动产债权而对期房的价款享有特别优先权。

因用于抵债的房屋为期房，房抵债权人尚未取得抵债期房的所有权，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十八条的规定，接受期房抵债的债权人不能基于自物权而对抵债房屋享有一般取回权。

二、债权人对抵债期房享有折价、拍卖、变卖并从价款中优先受偿的权利

根据《民法典》第四百一十条的规定，这些债权人作为期房的抵押权人，当房企不能清偿到其期债务时，可请求采用折价、拍卖、变卖抵押财产的方式处置这些期房并从所得价款中优先受偿；‌根据《民法典》第四百一十三条的规定，这些期房折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归入房企的财产，不足部分由房企清偿。

根据《企业破产法》第一百零九条的规定，当房企破产时，因对破产房企的特定期房享有抵押权，这些债权人对该特定期房享有优先受偿的权利，即享有别除权。根据最高法院《破产审判会议纪要》第25条的规定，当该房企进入破产清算程序后，这些债权人可向管理人主张就该特定期房变价处置行使优先受偿权。当然，这些别除期房在折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分，应当归入破产财产；其价款不足以清偿债权数额的部分，应纳入普通债权参与破产财产的分配。‌

可见，债权人对抵债期房的“特别优先权”或“别除权”的范围限于房企破产时该特定期房经过折价、拍卖或变卖而体现的市场价值。若将属于房企破产财产的资金用来续建已经抵债的期房并将其交付给接受期房抵债的债权人，将使后者得到的清偿利益高于抵债之期房的价值并减少破产财产，从而减少其他债权人可分配的利益。这违反了《企业破产法》第一条规定的公平清理债权债务、保护债权人和债务人利益的原则。

因此，前述案件中，除非接受期房抵债的全体债权人同意并出资续建该两栋期房，其要求交付抵债房屋的请求不能得到支持。

作者单位分别为西南交通大学法学系、四川徐和徐清算事务有限公司