四川温江：打造“物优e联调”平台 破解小区物业纠纷难题

“小物业”服务“大民生”，物业纠纷一头关乎小区居民“幸福感”，一头关系着物业服务企业的发展，法院应该如何落笔答题，才能让小区居民“安居”，让物业企业“乐业”？

近年来，因物业服务质量参差不齐、业主的法律意识高低不一，物业领域矛盾纠纷逐年增长，化解难度大。2023年底开始，温江法院打造“物优e联调”平台，通过多方联动、分层提升质效、抓源头预防治理等方式，推动实现物业纠纷一站调处、高效化解、源头减量。平台正式投用以来，联调平台分流物业纠纷类案件XX件，调解成功XX件，2024年上半年新收物业纠纷案件数量同比下降XX%，在“安居”与“乐业”之间，绘就物业纠纷诉源治理新“枫”景。

破题：统筹运行，构建解纷平台

“在温江法院物业纠纷调处中心，我们选聘了‘专职+兼职’调解员提供服务，同时选取温江区公安分局云溪派出所、柳城司法所等4个试点点位建立物业纠纷联动调处站，在我区天府家园社区、大学城社区等9个社区建立‘物业近邻评理室’。今年以来，试点点位已经成功调处物业纠纷XX件。”温江法院立案庭（诉讼服务中心）庭长王荔介绍道。

整合多方力量，搭建各方平台、优化流程，全方位构建物业领域纠纷多元调解体系是温江法院近来年针对物业领域矛盾纠纷高企不下的破题思路，2023年底，温江法院联合区司法局、区人社局、区住建局等5部门，出台《深化以结果为导向的诉源治理机制工作方案》《关于健全诉源治理机制深入推进物管领域矛盾纠纷诉前调解的实施办法》等3个方案并印发全区，构建起“一站式、一次性、全链条”的“一盘棋”物业解纷格局。

  解题：分层级联动，高效化解矛盾

“我家一直漏水，物业修了几次都没修好，我觉得物业公司服务不到位，所以我才不交物业费！”温江区某小区一楼业主丁某一提到自家烦心事就情绪激动，“我住的这个单元自来水主管道漏水而且下水道向上防水，导致我家里厕所的门框和一部分墙壁被浸泡坏了。我要求物业公司修复自来水管道并赔偿我损失5000元。但物业公司不干，我只能关了整个单元的自来水总阀。”

因丁某的行为，导致楼上王某等六户居民家中无法供水，严重影响其他居民正常生活。王某等人多次要求丁某打开阀门恢复供水，丁某坚持要求物业公司赔偿损失后再恢复供水，各方均不让步，吵得不可开交，最终丁某向温江法院提起诉讼。

温江法院将该案上报至区综治中心，经研判按属地原则分流至村居工作站进行调解，因未调解成功，案件转至调处中心联动调处。调处中心立足案情，组成由区住建局、司法所、社区调解员在内的调解小组。在充分了解情况和听取各方的诉求后，调解小组梳理了纠纷争议焦点：一是丁某与物业公司产生的物业纠纷，二是丁某与楼上居民产生的邻里纠纷。经多次沟通协商后，丁某和物业公司达成协议，由丁某将水泡现场拍照取证，物业公司先修复自来水主管道；丁某打开自来水总阀门，恢复本单元供水；对丁某的损失由财产保险、修缮资金、物业赔偿等方式共同承担。

温江法院“物优e联调”平台在试点小区楼栋设立1名党员楼长，牵头引导解决“楼宇私事”，针对小区无法调解的、上级分流的纠纷，社区工作站物业近邻评理室创新“调解温馨短信提醒”，将民法典中有关物业合同的法规内容以短信形式先行发送给双方当事人，再通过入户走访、面对面交流、建立微信群等形式，邀请社区调解员、法官、物业楼管员、“两代表一委员”等联合调解。做好纠纷排查与教育疏导工作，对物业服务水平和质量定期监测，并将结果反馈至住建局，形成企业信用等级评价，发现问题及时敦促物业公司整改，进一步巩固纠纷化解效果，做到案结事了。

结题：预警监管，从源头减量

“物忧e联调”平台数字化赋能小区治理，在社区物业纠纷联调办公室设置视频会议调解室，新增派出所、司法所端口的司法确认管理功能账号，充分利用现有网络，实现矛盾纠纷司法确认资料双向传输。针对楼道杂物堆积、车辆乱停乱放、物业费缴纳等易引发纠纷的苗头性、倾向性问题，对相关社区进行适时预警提醒，督促及时整改整治到位。2024年1-7月，发出预警提醒XX余次。

2023年11月，温江区燎原社区接到某小区业委会的反映，小区物业人员集体罢工，物业公司约20余名员工围坐在小区广场内，个别员工出现情绪激动的情况。

“因为工资好几个月每月拿到工资了，我们好多人已经去干送外卖、开滴滴了，但是小孩的兴趣班的钱还是不够交。”物业公司员工黄某称自己从2018年就来到小区物业工作，任劳任怨，但物业公司已拖欠包括自己在内的多名员工工资和11月社保，资金缺口总计60余万元。因员工生活困难，无奈采用这种极端方式维权。

“由于欠薪，现在的物业工作质量也是差强人意，物业费我们也是一直在缴纳的，物业公司欠薪直接影响到了我们业主的生活，业主的合法权益如何保障？业委会只好投诉了。”小区业委会刘主任无奈道。

因为此次纠纷涉及员工人数较多，且物业公司员工罢工将直接关系到小区3670户住户的切身利益，案件分流到“e联调”平台后，调解团队高度重视，联动区司法所、劳动仲裁等部门开展联调工作，经过近四小时的线上调解，各利益方达成一致意见，物业公司现场表态，将于10日内为员工补齐保险，于15日内支付员工工资。

对于法院来说，案件调解成功并不是终点。如何发挥类案的引领作用才是诉源治理更应该思考的问题，温江法院以“物优e联调”成功案例为基础，组建物业纠纷专业审判团队，建立“典型个案法庭先裁、多方联动整体化解”工作制度，强化个案判决对类案调解的示范引导作用，已成功化解物业纠纷系列案件434件，成功减少300余件纠纷进入诉讼程序。

除此之外，温江法院还联合温江区住建局以细化物业服务标准为目的制定物业服务合同示范文本，并鼓励物业服务企业和业主采用物业服务合同示范文本。对小区常态化回访，监测物业服务水平和质量，形成企业信用等级评价，发现问题及时督促物业公司整改,进一步强化物业监管。

物业问题关乎千家万户，温江法院下一步将继续积极作为、主动服务、阵地前移，不断深化“物优e联调”平台运行，全力妥善化解物业纠纷，着力解决人民群众的烦心事、操心事，提升人民群众获得感、幸福感、安全感。