管道堵塞反水致室内财物毁坏，物业需承担责任吗？

四川法治报全媒体记者 曾昌文

自己的房子被突如其来的排水管道堵塞反水损坏财物，导致家中臭气熏天，无法正常居住。遇到这种情况，是找物业、开发商理论？还是找邻居处理？近日，发生在成都市新津区的一起物业服务合同纠纷，经两级法院审理，都支持了受损业主的诉讼请求。

宋某系成都市新津区某小区业主。2016年12月9日，宋某与小区物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定物业公司对小区提供物业管理服务，负责小区共用设施的运行、维护、养护和管理及污水管道的疏通。2022年8月20日，宋某接到物业公司工作人员自己家中可能漏水的电话和微信消息后，立即赶回家，发现自家房屋已被污水浸淹，屋内财产损毁。后经排查，系架空层横向主管堵塞导致，堵塞物为厨余油污。

事情发生后，宋某就自家的财物损失向物业公司索赔。因对物业公司通过保险公司定损的金额不予认可，在协商未果后，宋某将物业公司起诉至成都市新津区法院，请求法院判令物业公司赔偿房屋财产损失81238元。庭审中，宋某将财产损失赔偿的诉讼请求变更为47994元。

庭审中，宋某表示，物业公司对于下水管道负有维修、养护和管理的义务，但其未及时发现问题并采取有效措施疏通管道，应当承担自己的损失赔偿责任。

物业公司辩称，《物业服务合同》约定的物业服务质量标准中，对排水设施的排水要求是在每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通；在每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查。公司对排水系统每月都会进行检查，2020年6月11日就对案涉管道进行过清掏，履行了检查及疏通义务。物业公司表示，自己按合同进行清掏，不能保证管道时刻通畅。管道堵塞应系楼上用户使用不当造成，宋某的经济损失应由共用管道业主分摊。宋某长期未在房屋内居住，也应当承担一定的审慎管理义务。物业公司非本案适格主体，且已履行合同义务，管道堵塞造成反水系第三人侵权造成，应由侵权人承担责任。

案件审理中，宋某申请对案涉房屋因反水造成的屋内财产损失进行价格鉴定，经鉴定认定，案涉房屋内的财产损失金额为47994元。

法院审理认为，宋某与物业公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。宋某按约履行了物业服务费缴纳义务，物业公司应当按约提供物业管理服务。从合同约定的内容来看，《前期物业服务合同》明确约定物业公司对共用雨、污水管道应每年疏通1次，并未对污水管道的类别进行区分，结合物业公司关于从未对污水管道横管进行过清掏的自认，宋某要求物业公司赔偿房屋财产损失47994元的诉请应当予以支持。

经过审理，新津法院一审判决某物业公司赔偿宋某房屋财产损失47994元。某物业公司不服一审判决，向成都中院提起上诉。

二审中，某物业公司提交了一份业主临时管理规约，拟证明全体业主应遵守规约合理使用管道功能，而导致案涉管道堵塞的主要是厨房油污，有关业主未尽到审慎注意义务导致案涉返水事故发生，应当承担部分责任。成都中院审查认为，物业公司二审提交的证据不属于二审新证据，且无法证实其上诉人主张，不予采信。案涉横管位于楼栋架空层且处于建筑物外部并连接于两侧竖管，作为排污结构一部分，物业公司应将其纳入清理疏通范围，确保污水管畅通；根据案件查明事实，物业公司未举证证明案涉管道堵塞物中存在超出厨余垃圾的其他明显不合理排放物，管道堵塞返水造成业主损失的责任应由其承担。

最终，成都中院近日二审作出了“驳回上诉，维持原判”的判决。