非法转租卖烧烤 合同解除怎么搞?

随着近几年叙永县房地产开发行业的发展，商铺的买卖及租赁也跟着火热起来。由于商铺的租赁期限一般较长，租金一般都是一次性支付或者分为几期，商铺用于承租人的生产经营，出租人一般在签订合同和收到前期费用后，需要做的就是在家中坐等收租了。所以商铺的非法转租问题在行业里就更加普遍。今天就以一个案例，针对非法转租的相关问题进行普法。另为方便读者理解，笔者将当事人以甲、乙、丙来代替，商铺用A、B表示。

案情简介：

原告甲系A商铺的所有人，被告乙系B商铺的所有人，两个商铺相邻。原告甲在经营一段时间后，因为迁居到重庆居住，故将A商铺出租给被告乙，由被告乙一起经营，双方签订了《租赁合同》，合同约定租金及期限等事项，且约定了被告乙不得转租。原告甲出于对被告乙的信任，在合同签订后，便一直未再对商铺进行管理，双方续签了多次合同，就这样合作了15年之久，经营期间，被告乙将两个商铺间的墙面砸通进行合并经营。2021年被告乙在与原告甲签订《租赁合同》后，将A、B两个商铺一起转租给了案外人丙经营面馆及烧烤。2021年续签《租赁合同》后，原告甲出于探亲目的，在叙永多逗留了几日，发现被告乙擅自转租其房屋的事实。

原告甲遂向法院起诉要求解除与被告乙签订的《租赁合同》，并要求被告乙将商铺的墙面进行恢复和赔偿误工费损失。

法院处理结果：在审理过程中，原、被告自愿在庭外达成一致协议，后由法院出具了调解书以了解双方纠纷。

法官说法：

本案因原、被告双方均同意调解，故以调解方式结案。但背后却涉及了一系列法律问题，笔者简单列举几个进行解答。

一、被告未经原告同意转租房屋，原告是否有权解除双方的《租赁合同》？

根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中被告未经原告同意将商铺进行了转租，原告是可以行使解除合同的权利的。该权利行使的方式可以是诉讼方式，也可以直接通过通知承租人的方式进行，双方合同解除的时间为解除合同的通知（或诉状）到达承租人之日。

当然解除合同是原告的权利，原告可以行使，也可以放弃。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。即如原告在知道被告转租事实后，如要行使第七百一十六条第二款规定的合同解除权的，需在六个月内提出。

二、原告解除合同后，原告是否有权要求被告将房屋恢复原状？

根据《中华人民共和国民法典》第七百一十五条第二款规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，被告未经原告同意，将两个商铺之间的墙壁砸掉，对原告的商铺进行了改变，原告是有权要求被告恢复原状或者赔偿损失的。

且原告还可以依据《中华人民共和国民法典》第二百三十七条规定，以房屋所有权人的身份，行使物权复原请求权。被告的行为显然已经造成原告商铺毁损，原告可以依法请求被告修理、重作、更换或者恢复原状。

三、非法转租期间，承租人所获得的收益是否是不当得利？

在租赁期限内，承租人（被告乙）对租赁物享有“收益权能”，因此，承租人擅自转租收取的租金，对出租人“不成立不当得利”。但如出租人解除租赁合同后，承租人拒不返还租赁物，继续出租收取的租金，对出租人“成立不当得利”，因为此时被告乙已经不再具备承租人的法律资格，对房屋已经不再享有“收益权能”，故在出租人解除合同后获取的收益则属于不当得利。

四、案外人的权益如何保障？

案外人与被告乙签订了《房屋租赁合同》，但由于转租未经过房屋所有权人的同意，且所有权人也解除了与本案被告的房屋租赁合同关系，故案外人的合同权益受到了侵害。该如何获得救济呢？被告乙与案外人签订的《房屋租赁合同》，根据物权区分原则及《民法典》的规定，合同效力是有效合同，但只能对案外人与被告乙发生法律约束力，不能对房屋所有权人（原告）发生法律约束力。故案外人依然可以依照其与被告签订的《房屋租赁合同》要求被告承担违约责任以维护自身合法权益。

总结：

虽然在租赁关系中承租人多是弱势一方，但承租人在承租期间更应按照双方的约定及法律规定对租赁物进行使用，去实现自己承租权范围内的可得利益。因出租人是租赁物所有权人，无论是从物权法律关系上讲，还是社会诚实信用角度来讲，承租人在使用租赁物期间是应该按照约定使用且不能侵犯到出租人的合法权益，其中就包括出租人所享有的所有权。

租赁关系其实也是共享经济的一种表现形式，经济的良性互动及资本的合理分配和利用，实现资源利用的利益最大化。在共享经济逐渐发展成熟的时候，无论是承租人还是出租人都应遵守互相之间的合同关系和法律规定，让共享经济的“甜头”能更加长久和健康。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》第七百零三条　【租赁合同定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百零七条　【租赁合同形式】租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

第七百一十四条　【承租人妥善保管租赁物义务】承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。

第七百一十五条　【承租人对租赁物进行改善或增设他物】承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。

第七百一十六条　【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第七百一十七条　【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

第七百一十八条　【推定出租人同意转租】出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

第七百二十条　【承租人的租赁物收益权】在租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但是当事人另有约定的除外。

第二百三十七条　【物权复原请求权】造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。

第二百三十五条　【返还原物请求权】无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

吴珊珊