“四书止纷”让闲置农房“活”起来——绵竹市九龙镇预防化解农房流转纠纷纪实

“四书模式”办理流转闲置农房使用权 德阳市委政法委供图

　　
四川法治报全媒体记者 俞阳
　　
　　位于绵竹市九龙镇的棚花村，背靠九龙山—麓棠山国家AAAA级旅游景区，村内房舍井然、风景如画，是远近闻名的“网红村”。前来养老的、开民宿的多了起来，仅一个村，就有20余户农户的闲置农房流转起来。闲置农房“活”了，相关的纠纷却“冷”了：九龙镇与闲置农房使用权流转交易有关诉讼、治安刑事案件、群体性事件三个“零发生”。造就这个“奇迹”的，就是九龙镇探索创新的“四书止纷”工作法。前不久，中央政法委在全国范围内评选出104个“枫桥式工作法”单位，四川4个单位入选，绵竹市九龙镇（预防化解农房流转纠纷工作法）占据一席。
　　
　　“四书”解锁湖南王老师的幸福生活
　　
　　漫步棚花村，平坦宽阔的乡村小道纵横交错，繁花掩映的农家小院错落有致，三五游人惬意地体验着乡村生活……一幅“村在景中，人在画中”的生态画卷。
　　
　　“王老师，在我们这生活还习惯嘛，要是遇到啥子困难及时给我们说哈。”12月6日清晨，九龙镇棚花村党支部书记蒋刚遇见正在晨练的湖南退休教师王某某，便亲切地问到。“一切都好，谢谢蒋书记关心。”说罢，王老师便钻进了绿荫之中。
　　
　　2020年初，湖南退休教师王某某希望能在美丽的绵竹九龙有一个小院子，机缘巧合中打探到绵竹市九龙镇棚花村6组袁某有意愿要“卖房”，两人希望尽快达成《房屋买卖协议》。但是，王老师总觉得心里不踏实，因为他知道农村房屋是以户为单位，原户主即袁某的父亲已去世，其遗产部分应该有继承相关手续才对，还有就是农房的其他权利人还有哪些？
　　
　　“如果把钱直接给了袁某，户主的妻子和其他儿女会不会找上门来。”向往美好农村生活的王老师不禁犹豫了。
　　
　　袁某后来到村委会办事，听村委会工作人员说可以通过“四书模式”规范流转闲置农房，便马上告知王老师，双方遂赶到村委会了解情况。工作人员详细告知了“四书模式”办理流程及法律效果，双方了解后便强烈要求办理“四书模式”流转闲置农房使用权。
　　
　　“该户的特殊情况是户主已于2018年去世，继承人是其妻子和儿子袁某，需要确认闲置农房流出方资格及对农房权益人确权，并提前做好继承公证。随后，袁某及其母亲作为农房流出方，按照程序向所在组集体经济组织提出申请，在获得组集体经济组织讨论通过、村委会审查同意、镇政府审核后，向成都农交所德阳所绵竹服务中心提出进场交易申请，填写申请资料。2020年6月24日，双方正式签订《闲置农房使用权流转合同》，至今双方无任何矛盾纠纷。”蒋刚对记者说。
　　
　　“王老师找到了养老之所，我们也将闲置的农房盘活了，这是双方都乐意的。”袁某笑着告诉记者。
　　
　　“严格事前审查，把矛盾风险规范在先，规范交易环节，将法律约束贯穿全程。”蒋刚进一步解释道，“‘四书模式’以法律视野规范农房使用权流转程序和资料为要件，提前规避可能产生的各类纠纷风险，使大量不合法、不合规的现象及早发现，通过辅导引入法治正轨，更能做好各种不良情况的预判预测，减少矛盾纠纷发生，以促进农村闲置农房良性流转，保障各方合法权益。”
　　
　　何为“四书模式”？“四书”指的是《律师法律审查意见及见证书》《闲置农房使用权流转标准合同书》《公证书》《农村产权流转交易鉴证书》。实际操作上，由村两委对农户提出的闲置农房使用权转让申请进行调查公示，镇政府委托律师事务所开展前置审查服务，确保交易合法合规，再由司法所、律师事务所、公证处联合审查组在法律政策框架内拟订标准合同书并“一宗一公证”，最终出具交易鉴证书，纳入全市农村产权监管平台跟踪管理，维护交易双方合法权益，防范化解矛盾纠纷。
　　
　　在“四书止纷”工作法的推动下，棚花村沉睡的闲置农房“活”了起来，已有20余户农户通过流转，实现总收入300余万元。流转业主对闲置房屋进行提档升级，改造后的房屋成为棚花村民宿产业发展的一个亮点。近年来，九龙镇闲置农房使用权流转交易有关诉讼、治安刑事案件、群体性事件实现了三个“零发生”。
　　
　　“四书”解绑让私下交易取得合法身份
　　
　　“不得行，你必须要把定金还给我，律师说了这是非法交易，这个合同不算数。”2020年，德阳市旌阳区居民叶某与绵竹市九龙镇棚花村村民余某达成使用余某闲置农房的协议，双方自行签定了《房屋买卖合同》，叶某当场交付定金。合同签定后，叶某为确保交易可靠性，咨询了当地律师，得知禁止违法违规买卖或者变相买卖宅基地和农房的政策后，叶某多次与余某交涉解除合同退还定金未果，双方多次发生纠纷。
　　
　　“2020年7月，村委会及时将问题报告至九龙镇农房流转矛盾纠纷调解服务站，并第一时间与余某、叶某取得联系，了解双方合同纠纷症结，发现该交易合同属于私下交易，及时确定对应的调解方案。”蒋刚告诉记者，2020年8月上旬，镇政府组织1名公职律师、2名调解人员与1名村干部组成4人工作小组，对双方签订的交易合同内容的合法性逐项进行研究审查并组织双方进行调解。
　　
　　在了解到私下交易的违法性和风险后，余某现场就前期行为向叶某道歉，并退还定金。针对双方仍然存在的迫切交易意愿，调解小组建议双方对闲置农房使用权的流转采用“四书止纷”确保交易合法性。
　　
　　据绵竹九龙镇人大主席范和平介绍，近年来，农村农房流转发生诸多矛盾纠纷，双方简单签订农房买卖合同，自以为有效。“我们依托镇综治中心，整合矛调中心、司法所、农交所等资源力量，设立农房流转矛盾纠纷调解服务站，落实2名专职调解员，妥善化解涉农权交易矛盾纠纷，将矛盾纠纷止于诉前。”他说道。
　　
　　“四书”解困乡村如何振兴，大家来协商
　　
　　近年来，棚花村积极调整农业产业结构，陆续将2000余亩土地流转给大户，栽种猕猴桃、花卉、葡萄等经济作物，带动村民在家门口实现了增收致富。但随着市场竞争激烈等多种原因，部分承包户拖欠农户土地流转费，土地出现了撂荒等问题。虽然该村已将800余亩猕猴桃地交由原白玉村集体经济合作社流转，并支付村民土地流转费，但合作社能力有限，想要带动村民实现可持续发展存在一定困难。当地村民希望通过协商，寻找到一个妥善的解决方法，促进村集体经济不断壮大。
　　
　　发展有瓶颈怎么办？有事来协商。棚花村将“四书止纷”的理念深耕拓域，打造了“有事来协商”议事厅。一张长桌、10个竹凳……该村议事会成员邓少模与村民围坐一起，就如何进一步提升棚花村的发展展开热烈讨论，大家你一言我一语，在碰撞中擦出智慧的火花。通过协商大家达成共识：800余亩猕猴桃地将采取村企合作的方式开展生产经营，种植符合当地土壤气候条件、符合农业产业政策的农作物，同时由村集体经济开展劳务合作等活动，进行职业农民培训，增加集体和村民收益，助力乡村产业发展。
　　
　　从环境整治到基层治理，从民生小事到乡村振兴，协商议事带来的成效，群众都看在眼里，喜在心里。一次次“有事来协商”活动的举办，就是一个个群众关心的难点问题得到解决之时。同时，对便民服务类事项明确驻村干部、村组干部作为兼职代办，对矛盾纠纷、基础设施建设、产业发展等群众反映强烈的问题，由村第一书记、驻村干部、村“两委”负责人领衔限时包办。
　　
　　“这几年，村里发展快，村民光景好，‘有事来协商’大家有意见当面说，议事的效率高，村民意见不落空，达成的共识政府会落实，人心也越来越齐了。”邓少模说。
　　
　　“四书”激发乡村振兴活力
　　
　　发端于九龙镇，却不止于九龙镇。“四书止纷”工作法的作用有多大，数据最有说服力。
　　
　　据统计，运用“四书止纷”工作法促成了德阳市闲置农房使用权安全交易594宗，并延伸扩展运用至116宗土地经营权交易、32宗养殖水面经营权交易、11宗林权交易，累计交易金额7800余万元，涉农村宅基地盘活利用、农村土地经营权流转等领域工作全面规范，矛盾纠纷总量比试点前下降80%以上。
　　
　　“‘四书止纷’工作法已被德阳市在涉农村宅基地盘活利用、农村土地经营权流转等领域全面推广，矛盾纠纷总量比之前下降了80%以上，有效激发了乡村发展活力，促进了农村社会稳定，助力了乡村振兴。”德阳市委政法委副书记刘启永说。