外墙报修遇“法律卡点”业主拒缴物业费 物业纠纷陷入死循环，如何解？

周若琛 四川法治报全媒体记者 周夕又
　　
　　5月14日，记者从乐至县法院获悉，该院通过“法庭调查+实地勘查+多轮磋商”的调解模式，成功化解一起因维修基金使用引发的物业服务合同纠纷案件。物业公司与业主从“针锋相对”走向“握手言和”。
　　
　　2022年，某小区的业主唐某发现房屋外墙面渗水使房间的内装饰损毁，自费700元进行维修后，其要求物业公司从专项维修基金中报销费用。物业公司回复称，根据《住宅专项维修资金管理办法》，动用维修基金需经该楼栋专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上的业主表决同意，而针对唐某需求，当前多数业主不愿签字。多次沟通未果后，唐某开始拒交物业费，物业公司经催缴未果，诉至法院。
　　
　　唐某称：“我不是故意欠费，但维修基金明明是我的钱，为什么用不了？”物业公司则坚持程序合规性：“物业方无权擅自动用维修基金，单独报销会导致其他业主质疑，影响后续管理。”
　　
　　承办法官向双方充分了解情况并进行沟通后发现，双方争议表面上是物业费拖欠，实质是维修基金使用规则与业主紧急需求间的矛盾，既要考虑资金管理制度的刚性，也要通过司法智慧疏通物业服务堵点。承办法官向唐某耐心解释维修基金动用规则，并提出由物业公司出具承诺书，承诺在下次楼栋公共维修时将唐某本次支出纳入统一报销清单。该方案既保障了物业公司程序合规，又给业主吃下了“定心丸”。最终，双方就该方案达成合意，唐某当场同意结清拖欠的物业费。
　　
　　法官提醒
　　
　　住宅专项维修基金使用需严格遵循“双三分之二”表决规则，但遇电梯故障等紧急情况，业主可依据民法典第二百八十一条第二款规定申请应急使用程序。但是，物业公司与业主不是对立者，而是舒适优质生活环境的共建者，面对物业服务中的矛盾，双方应尽力做到有效交流、灵活变通、柔性化解，共同打造和谐宜居的美好家园。