房屋漏水起纷争 法官现场勘查化纠纷

宋怀兵 陈许源 四川法治报全媒体记者 曾昌文

近日，成都市新津区法院成功调解一起因房屋漏水引发的损害赔偿纠纷案件，由物业公司将漏水房屋1-4楼立式排污管更换并以抵扣物业费的方式向业主赔偿部分损失。

冯某某、李某某系新津某小区业主，家住一楼，于2021年装修入住。入住后不久便发现厨房天花板处渗水。经查发现，其厨房外墙的立式排污管在该建筑物4楼处被其他业主不当装修、私接排污管道，因管道接口处密封不到位，导致污水外漏下泄至冯某某、李某某的厨房外墙处。日积月累，水从厨房外墙浸至内墙，使得内墙墙皮脱漏。随后，物业公司对该排污管道漏水处进行密封处理，但效果不佳。为彻底问题，冯某某、李某某将物业公司诉至新津法院，要求物业公司赔偿自家损失5万余元。

案件受理后，承办法官一行对案涉房屋漏水处进行现场勘查，确定漏水原因及因漏水而导致财产损失。承办法官发现，该房屋外墙立式排污管道确有其他业主不当装修私自接排污管道、接口处密封不严等情况，但同时也发现冯某某、李某某厨房外墙及内墙有违反规划设计方案的不当装修情况。

查明原因后，法官在庭审现场对案涉纠纷进行调解。一方面告知物业公司作为物业管理人员应按物业服务合同约定履行对小区公共设施的维护和管理，但未对其他业主私接排污管道的行为有效制止，其存在违约行为；另一方面告知冯某某、李某某漏水处的不当装修也是导致其自身损失进一步扩大的原因。为彻底化解纠纷，法官建议物业公司更换已被私接的排污管道，并在得知冯某某、李某某二人两年未交物业费用后，提出以抵扣物业费的形式让物业对冯某某、李某某进行赔偿。双方达成一致调解方案，物业公司承诺于今年7月前更换立式排污管，该案得到圆满化解。

法官说法：

房屋漏水引发的纠纷一般属于侵权纠纷，因此人民法院在判断行为人是否承担损害赔偿责任时往往从责任逐日、因果关系、损害后果、过错程度等方面予以综合评判。该案中，虽然漏水处是其他高层业主私接，其他业主应承担一定责任，但原告仅起诉物业公司，物业公司未按照物业服务合同约定履行装修监督管理职责是也是导致厨房漏水原因，物业公司存在一定过错，故应承担相应赔偿责任。