自建房屋起纠纷 法官勘验调解当场化解

隆志林 祝凌 四川法治报全媒体记者 陈博

日前，蒲江县人民法院寿安法庭成功调解一起农村建房施工合同纠纷，在最短时间用最小成本把矛盾化解在基层，实现了以和为贵、案结事了，避免“小问题”成为“大诉讼”，取得了良好的社会效果

2019年8月，王某受杨某雇请为其修建房屋，工程造价23万元。2020年4月王某组织人员修建完工后，杨某支付了18万元，双方同时约定将剩余5万元作为房屋质量保证金，一年后若无质量问题再付。王某因多次催收剩余工程款未果，遂诉至蒲江法院。杨某应诉后对房屋质量问题提出异议，拒绝支付5万元保证金。

考虑到施工方王某系无建筑资质的农民，业主方杨某又是残疾人，如果启动工程质量鉴定程序，必然增加当事人的诉讼成本，不利于纠纷的一次性解决。为了妥善化解双方的矛盾，寿安法庭承办法官决定在开庭前到房屋现场查看实际情况。

承办法官来到现场后发现，房屋四层共740多平方米，主体结构完好，杨某一家数口均已在此居住使用四年有余，仅有一些墙面出现有轻微裂纹、浸水、空鼓的现象，单凭肉眼不能看出有重大设计或施工缺陷。

承办法官随即从诉讼风险、法律规定等方面对双方展开讲解与引导，努力为双方搭建协商化解平台。王某对杨某长期恶意拖欠剩余工程款非常不满，杨某一家也因房屋瑕疵问题迟迟得不到解决存在较大抵触情绪，承办法官遂组织双方到调解室开展“背对背”调解。

因在农村房屋中，居住多年的房屋出现质量瑕疵实属常见，而瑕疵的存在，客观上也造成了杨某居住使用不便。通过法官不断从情理法分别对双方进行调解，王某终于同意在金额上作出让步，杨某也接受扣减部分质保金后自行修复完善的调解意见。

最终，双方当庭达成和解，一次性支付33000元，化解了本次纠纷。农村自建房因缺乏有资质的建筑施工单位参与建设，当事人之间订立合同不规范、对工程设计、施工、质量保证等约定不明的现象屡见不鲜，而且工程款往往以劳务工资的形式结算形成欠条等，后续容易引发纠纷，甚至缺乏建筑物安全保障。

本案系以劳务合同起诉主张的建设工程施工合同纠纷，工程因发包给不具备建筑资质的个人而导致合同无效。但是，工程质量保证金具有担保性质，根据建设工程质量保证金管理制度规定，建设工程施工合同无效后并不免除承包人的工程质量缺陷责任，故施工合同中约定的质量保证金返还期限应当参照适用。