商贸城涉嫌诱导购买房屋？广安市政府行政复议决定驳回请求

吕涛 蒲桥 四川法治报全媒体记者 雍剑波

有群众反映称开发商广安ＸＸ置业有限公司在商品房销售过程中，以变相返本销售的方式诱导申请人购买涉案商品房、在商品房未竣工之时以“售后返租”的模式诱导申请人购买房屋的行为，违反了《商品房销售管理办法》第十一条的规定。6月24日，记者从广安市人民政府行政复议机关获悉，被申请人广安市城市管理行政执法局自2023年12月21日立案，目前仍在办理中，未超过办理期限，根据《中华人民共和国行政复议法》第六十九条的规定，广安市人民政府行政复议机关决定驳回申请人王ＸＸ等人的行政复议请求。

据介绍，申请人王某某、付某某请求：确认被申请人下属机关广安市城市管理行政执法局广安经济技术开发区分局不履行法定职责的行为违法，并责令被申请人下属机关广安市城市管理行政执法局广安经济技术开发区分局限期作出处理。

申请人王某某、付某某称，申请人系广安ＸＸ商贸城项目的业主，购买了涉案项目的商铺。开发商广安ＸＸ置业有限公司在商品房销售过程中，以变相返本销售的方式诱导申请人购买涉案商品房、在商品房未竣工之时以“售后返租”的模式诱导申请人购买房屋的行为，违反了《商品房销售管理办法》第十一条的规定。

2023年8月18日，申请人向广安经济技术开发区管理委员会邮寄了行政查处申请书，2023年9月13日，广安经开区枣山园区建设环保局作出《广安经开区枣山园区建设环保局关于广安ＸＸ商贸城项目行政申请答复意见书》，称：“已将相关线索依法移交给经开区城管执法分局查处”。

2023年11月3日，申请人向被申请人的下属机关广安市城市管理行政执法局广安经济技术开发区分局通过ＥＭＳ邮寄了书面查处申请，2023年11月6日，广安市城市管理行政执法局广安经济技术开发区分局签收。

截至今日，申请人未收到广安市城市管理行政执法局广安经济技术开发区分局任何答复。申请人认为广安市城市管理行政执法局广安经济技术开发区分局侵犯了申请人的合法权益。

被申请人广安市城市管理行政执法局答复称：因广安经开区枣山园区建设环保局关于广安ＸＸ商贸城项目涉嫌返本销售、售后包租的线索移交函中无相关证据材料，被申请人广安市城市管理行政执法局未予受理。2023年11月6日，被申请人广安市城市管理行政执法局收到申请人邮寄的书面查处申请书，于2023年11月8日展开调查和收集证据，于2023年12月21日作出立案查处的决定，目前该案正在办理过程中，故被申请人不存在不履行法定职责的行为。

据调查，2023年8月19日，王ＸＸ、付ＸＸ等人向广安经济技术开发区管理委员会邮寄《行政查处申请书》，请求查处广安ＸＸ商贸城项目涉嫌售后返租、变相返本销售等行为，并协调解除与广安ＸＸ置业有限公司的商品房买卖合同、退还申请人购房款。

2023年8月30日，广安经济技术开发区枣山园区建设环保局作出《关于案件线索的移交函》（广经枣建环函〔2023〕62号），将购房业主反映的广安ＸＸ商贸城项目（开发企业：广安ＸＸ置业有限公司）涉嫌返本销售、售后包租的问题线索移交广安市城市管理行政执法局广安经济技术开发区分局。广安市城市管理行政执法局广安经济技术开发区分局于2023年8月31日收到该移交函。

2023年9月13日，广安经济技术开发区枣山园区建设环保局作出《关于广安ＸＸ商贸城项目行政申请答复意见书》，告知王ＸＸ、付ＸＸ等人：已将广安ＸＸ商贸城项目涉嫌售后返租、变相返本销售的相关线索依法移交经开区城管执法分局查处；对于协调解除与开发企业的商品房买卖合同、退还申请人购房款的申请，已多次与广安ＸＸ置业有限公司协调，广安ＸＸ置业有限公司不同意解除合同，你们可进一步和开发企业协商，也可通过司法诉讼途径解决。

2023年11月3日，申请人向广安市城市管理行政执法局广安经济技术开发区分局邮寄《行政查处申请书》，请求被申请人依法查处广安ＸＸ置业有限公司在广安ＸＸ商贸城项目未竣工时利用广安ＸＸ商务服务有限责任公司售后返租、变相返本销售，诱导消费者购买房屋的违规行为，并将查处结果书面回复申请人，同时协调申请人与广安ＸＸ置业有限公司解除房屋买卖合同，退还申请人购房款项。被申请人于2023年11月6日收到该申请。后被申请人分别于2023年11月8日、2023年11月9日、2023年12月15日对广安ＸＸ置业有限公司及广安ＸＸ商务服务有限责任公司工作人员进行调查询问；并于2023年12月11日、2023年12月12日对购买广安ＸＸ商贸城项目商铺的业主进行调查询问。2023年12月21日，被申请人以广安ＸＸ置业有限公司涉嫌采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房为由，根据《商品房销售管理办法》第四十二条第四项对广安ＸＸ置业有限公司进行立案查处。

另查明，行政复议期间，被申请人广安市城市管理行政执法局于2024年2月23日向申请人代理人邮寄《行政申请答复书》，告知：已对申请人行政查处申请事实开展调查并作出立案查处决定，案件正在办理过程中。申请人代理人于2024年2月26日收到该答复。

2024年3月4日，被申请人广安市城市管理行政执法局已对案件调查终结；2024年3月8日，向广安ＸＸ置业有限公司送达《行政处罚事先告知书》，广安ＸＸ置业有限公司已于2024年3月12日提交陈述、申辩意见，被申请人暂未作出行政处罚决定。上述事实有下列证据证明：关于案件线索的移交函、行政查处申请书、调查询问笔录、立案审批表、行政申请答复书及相关邮寄凭证等材料。

广安市人民政府行政复议机关认为：《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”，第四十二条第三项、第四项规定：“房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。……（三）返本销售或者变相返本销售商品房的；（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；……”。被申请人负责履行管辖区内住房城乡建设领域法律法规规章规定的全部行政处罚权，广安市城市管理行政执法局广安经济技术开发区分局为被申请人派出机构。故，申请人提出依法查处广ＸＸ置业有限公司在广安ＸＸ商贸城项目未竣工时利用广安ＸＸ商务服务有限责任公司售后返租、变相返本销售行为的申请，属于被申请人的职责范畴，被申请人及其派出机构应当进行处理。对于“协调申请人解除商品房买卖合同、退还购房款项”的申请，其实质是对民事纠纷的协调请求，不属于被申请人行政处罚职权范畴。

根据《住房和城乡建设行政处罚程序规定》第十五条第一款“执法机关对依据监督检查职权或者通过投诉、举报等途径发现的违法行为线索，应当在十五日内予以核查，情况复杂确实无法按期完成的，经本机关负责人批准，可以延长十日。”以及第四十五条“本规定中有关期间以日计算的，期间开始的日不计算在内。本案中，被申请人于2023年11月6日收到申请人的查处申请，随后开展调查，于2023年12月21日予以立案，被申请人履行了核查、立案等职责，但是超过了立案规定期限。广安经济技术开发区枣山园区建设环保局2023年8月31日移交线索，被申请人未及时处理。被申请人核查立案不及时，存在不规范之处，属于程序瑕疵，本机关予以指正。

根据《住房和城乡建设行政处罚程序规定》第二十九条第一款“执法机关应当自立案之日起九十日内作出行政处罚决定。因案情复杂或者其他原因，不能在规定期限内作出行政处罚决定的，经本机关负责人批准，可以延长三十日。案情特别复杂或者有其他特殊情况，经延期仍不能作出行政处罚决定的，应当由本机关负责人集体讨论决定是否再次延期，决定再次延期的，再次延长的期限不得超过六十日。”的规定，被申请人自2023年12月21日立案，目前仍在办理中，未超过办理期限。

根据《中华人民共和国行政复议法》第六十九条的规定，广安市人民政府行政复议机关决定如下：驳回申请人王ＸＸ等人的行政复议请求。