租赁合同到期，便利店撤场时搬离装饰装修惹纠纷

四川法治报全媒体记者 刘冰玉
　　
　　近日，成都高新区法院审理了一起关于腾退和返还房屋时部分装修毁损导致的本诉反诉纠纷案件。该案中，房屋租赁合同中约定，租客在返还房屋时，不能搬离不可拆除的设备和装潢，但租客A公司在腾退时将卷帘门、插座等搬离，出租人遂将A公司告上法院。
　　
　　案情 >
　　
　　便利店撤场拆除卷帘门 业主打官司
　　
　　2015年，刘某与A公司签订了《房屋租赁合同》，约定刘某将其店面出租给A公司经营连锁便利店，租期为8年，双方约定：该房屋中“全部装修”A公司可在施工中予以拆除，并且在该房屋返还时无需恢复，且无需向刘某支付任何费用。A公司返还该房屋应当符合其正常使用后的状态，A公司可将可移动、拆除的设备搬离，但不可拆除的设备、装潢除外，A公司在返还房屋时可将“全部设备、货架等”装修、设备等予以拆除并搬离，A公司同意在退还该房屋时除拆卸可移动设备外不恶意破坏装修。
　　
　　合同履行7年之后，双方协商一致解除合同并将房屋腾退和交还。然而，刘某认为A公司搬离和腾退时拆除的相关设备，包括屋内的卷帘门、电动门、玻璃门、冻库门、插座等，均属于合同约定的不可拆除的部分，故要求进行赔偿。而A公司则认为其拆除的部分均是自行安装可予拆除，不存在毁坏一说，故拒绝赔偿并要求退还保证金。
　　
　　判决 >
　　
　　撤场造成钢筋架暴露 便利店违约了
　　
　　成都高新区法院经审理认为，合同中约定的“可移动”财产本身存在不明确之处和矛盾之处，故关于A公司拆除的相关设备，包括卷帘门、电动门、玻璃门、冻库门、插座等装潢固定物以及是否可以拆除的判断关键在于上述装修装饰物是否形成附合，应当以装修装饰物与房屋结合是否形成固定性和继续性的物理形态以及装修装饰物与房屋分离的费用或者是否丧失独立的价值为标准，同时结合合同有关条款和房屋租赁的交易习惯来确定承租人可以拆除的范围。
　　
　　首先，虽然卷帘门、冻库门、电动门、玻璃门等门体是安装在案涉房屋中，不能随意移动，但考虑到上述门体是A公司为了其经营便利店的实际需求而定制，其拆除后不直接影响案涉房屋的使用功能，反而由A公司拆除后再利用更符合使用性能和经济价值，故结合双方的合同约定应当认为属于可由A公司拆除的部分。其次，关于墙面插座等。虽然双方均认可墙面插座系A公司经营和装修过程中安装，但是，考虑到墙面插座已与墙面完全贴合，拆除后将大大降低其使用性能和经济价值，甚至还可能导致内置的电线、管线暴露在外，引起其他隐患，故应当认为属于附合物，也即按照双方之间的合同约定属于A公司不应当拆除的部分。最后，结合双方陈述及照片等，A公司在拆除及撤场时，确实可能存在导致吊顶破损、灯具掉落、钢筋架暴露、部分垃圾未清理、墙体有脱皮、破洞、部分电线裸露等问题，明显超出房屋正常使用和搬离合理损耗的限度，A公司理应承担相应的责任。
　　
　　综上，法院判决因A公司腾退和返还案涉房屋时存在违约行为，应当承担赔偿损失的责任。双方均未上诉，负有履行义务的当事人均立即履行了判决确定的义务。
　　
　　法官说法
　　
　　出租人是否同意装饰装修是关键
　　
　　关于“装饰装修物”的处理问题，首先要区分承租人是否经过出租人同意进行装饰装修，再对应不同情况分别进行处理：
　　
　　第一，若承租人未经出租人同意装饰装修，应如何处理？在此种情形下，不管是否形成附合，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，法院应予支持。
　　
　　第二，若承租人经出租人同意装饰装修，应如何处理？此种情形下，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，对于未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应恢复原状。对于已形成附合的装饰装修物，承租人经出租人同意装饰装修的，合同解除时双方对已形成附合的装饰装修物的处理有其约定的，从其约定，没有约定的，法院按下列情形处理：（1）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（2）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以补偿；（3）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应责任；（4）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方分担。法律另有规定的，适用其规定。