高收低租、长收短付频繁“爆雷”

高收低租、长收短付频繁“爆雷”
　　
是时候给长租公寓“排雷”了

　　
　　长租公寓企业高管失联，公司员工工作群被解散，租客交了房租却无家可归，房东的租金也没有进账。近日，这样的情况在杭州、上海、重庆、成都等多地上演，长租公寓将成为地产圈的“P2P”？
　　
　　据不完全统计，截至今年8月，全国已有30余家长租公寓相继“爆雷”，仅今年上半年就有16家长租公寓“爆雷”。
　　
　　9月，住建部发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》中，要求建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。这一举措被业内人士解读为长租公寓进入“强监管”时代，优胜劣汰之下，房屋租赁行业将进入良序发展。
　　
　　乱象 长租公寓平台频现“跑路”
　　
　　9月16日晚，广州城璞长租公寓爆出资金链断裂，公司“跑路”带走租客预交的租金，数百名租户和房东前往城璞公寓总部讨要说法。而该公司名下的西安城璞遇家公寓也出现了同样的情况。早在事发前，“爆雷”已露端倪。有内部人士称，广州城璞长租公寓房租骤降，为大量招揽租客，将8000元跟房东收的房子，以3500元的价格租给租客。目前，房东收不到租金，而租客在交纳年租金后，承担着随时被房东上门收房、停水停电的风险。
　　
　　目前警方已介入调查，正在收集房东和租户的合同、付款凭证、身份证复印件等材料，统计涉案金额，同时对涉事公司法定代表人、高管人员等进行调查。
　　
　　8月27日，有杭州的租客表示，刚在长租公寓友客交了2万多元房租，中介就拿钱跑了。8月29日，杭州又一家长租公寓巢客“跑路”。同期，上海岚越企业管理咨询有限公司（即岚越公寓）在浦东的办公室，也是人去楼空。
　　
　　在成都，巢客遇家、连合之家等多个包租公司亦突然失联，疑似卷走房租跑路。据媒体报道，仅巢客遇家和连合之家两家公司的受害租客将近2万人，涉及金额达3亿元左右。
　　
　　目前，至少还有包括适享、海玛等在内的多家房屋租赁企业的创始人或主要负责人失联，波及西南、华南、华东等多个省份城市，涉及数以万计的房源的房东和租客。
　　
　　调查“高收低租”导致资金链断裂
　　
　　为何会“跑路”频发？据媒体调查，长租公寓牵涉房东、租客及房屋租赁公司，而很多长租公寓在签租房合同时，三方采取的是“背靠背”模式——房东和租户无直接关系，而是分别与租赁公司签合同，这也让平台从中有机可乘。
　　
　　报道称，相继爆雷的喔客、沃客、青客、巢客等长租公寓平台都有一个共同的经营模式，就是“高收低租”“长收短付”，即支付房东租金高于租客租金、收取租客租金周期比付给房东房款的周期长。有的长租公寓以较大的优惠力度吸引租客年付，收取租金后却按月支付给房东。
　　
　　有长租公寓创业公司创始人曾公开表示，公寓的底租成本占总成本的55%至60%，租金差为1.6至1.7倍，还需要每年摊销15%至20%的装修成本以及人工等成本，所以长租公寓的盈利周期较长。不少人出于追求“短平快”，采用了上述方式进行快速扩张。
　　
　　行业内部一些人士指出，去年以来，“高收低租”“长收短付”的业务模式，已导致众多长租公寓资金链大幅吃紧，疫情冲击下导致新租客减少与租房空置率上升，进一步加剧长租公寓平台收支失衡。不难看出，这是行业运营滥用资金杠杆惹的祸，也是说“借钱生利”无节制扩张，导致的崩盘，毫无疑问，这与住房租赁市场的本义背道而奔。
　　
　　追责 中介平台该承担违约责任
　　
　　卷款跑路后，租客和房东的损失该由谁来买单？
　　
　　上海锦天城律师事务所律师窦贤尚分析称，业主委托中介公司（租赁平台）对外出租房屋，并签订委托协议，如符合《民法总则》第一百六十五条“委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章”规定的条件，则双方应属于委托代理行为。中介公司在取得业主授权后，在代理权限内以业主名义与租户签订房屋租赁合同，根据《民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，房屋租赁合同的权利义务应归属于房东，对房东具有法律约束力，房东应该遵守该房屋租赁合同约定，保障租户正常居住房屋。
　　
　　窦贤尚认为，租客的权益受到租赁合同的保护，而业主的权益则受到委托协议的保护，在中介公司跑路后，房东可以依据其与中介公司签订的委托协议中的相关约定，行使合同解除权，并追究中介公司违约责任。
　　
　　专家提示，租客和房东都应提高风险防范意识，谨慎选择租赁企业，警惕收房租金过高或出租金过低，合法维护自身权益。
　　
　　监管 从立法到建立多元调解机制
　　
　　“在我国，长租公寓属于新兴产业，到目前为止还处于刚刚起步阶段，在这之前没有可以跟随的成功模式，摸着石头过河，也使‘高收低租’‘长收短付’等极具商业风险的做法比比皆是。”知名房产分析师黄卉说。
　　
　　因此，这也使住建部9月7日发布的《住房租赁条例》(征求意见稿)备受关注。其中就涉及到了“租金贷”问题，并对长租公寓“高收低租”“长收短付”等经营风险都作出了相关限制性规定。在我国尚未针对住房租赁领域进行立法的背景下，这部条例将填补住房租赁领域的法律空白。
　　
　　混乱的市场需要规范、需要净化。除住建部外，各大城市近期也纷纷出台了相关条例。
　　
　　9月18日，成都市住房和城乡建设局联合中国银保监会四川监管局、成都市互联网信息办公室、成都市发展和改革委员会、成都市公安局等9部门联合出台了《关于进一步加强住房租赁市场管理的通知》。
　　
　　不仅成都，杭州、广州、上海等城市在此之前也逐渐加大了对此行业“野蛮生长”的管控力度。
　　
　　在成都发布的通知中，进一步明确落实租赁企业的资金监管，规范租赁金融业务。黄卉认为，在资金监管制度下，此举一方面会倒逼住房租赁企业进一步核查自身经营行为的合规性，禁止长收短付、违规使用租金贷等行为，健全企业经营的内部管理制度，逐步淘汰不合规的企业；另一方面资金监管制度提高了租赁企业的经营监管门槛，使得不具备运营能力或以短期圈钱投机为目的的企业不再盲目进入，加剧了行业的优胜劣汰，优化市场经营环境。
　　
　　此外，黄卉认为在监管方式上，由于市场主体和租赁房源数量的基础大、种类多，监管是否能全面覆盖市场的租赁房源以及租赁机构的经营行为，是其中的难点，因此要落实主体责任，建立多元调解机制，发动多方力量共治共享，相互监督，共同推进市场健康发展。
　　
　　本报综合 据央广网、法治日报、工人日报、北京青年报、中国新闻网等