法官上门调解 128户商铺业主“心结”解了

四川法治报全媒体记者 郝飞
　　
　　记者2月13日从成都市郫都区法院了解到，最高人民法院建设的“多元解纷案例库”于1月22日正式上线并向社会公众开放，成都市郫都区法院调解的《某物业公司与王某等128户商铺业主物业服务合同纠纷调解案——“法院+N”联动化解商铺业主集体欠缴物业费纠纷》案例作为首批案例入选。
　　
　　某物业公司是某小区商铺的物业服务公司，王某等128人为该小区商铺业主。某物业公司认为其按照物业服务合同提供了相应服务，但王某等人却自2019年起便拖欠物业费。故某物业公司诉至法院，要求王某等128户业主给付4年的物业费及违约金。考虑到涉及业主人数众多，法院收到起诉材料后，经征得双方当事人同意，启动“法院+N”联动化解机制，并指派法官指导调解。
　　
　　指导法官首先与街道社区进行联系，由社区人员与128户商铺业主沟通，了解他们不愿意缴纳物业费的原因。经过前期沟通，社区人员了解到，业主拒绝缴纳物业费主要出于三个原因：一是部分商铺被出租给废品店，不仅影响小区环境，还导致附近商铺无法出租；二是小区整体环境较差，商铺2楼平台存在垃圾多、气味大问题，但物业公司一直不整改；三是小区外围绿化带被商家占用经营，业主反映情况后物业公司仍然不制止、不作为。
　　
　　基于上述情况，一方面，法官指派特邀调解员和社区人员一起对业主开展疏导工作，稳定业主情绪；另一方面，联合住建、综合执法局、规划自然局等部门，对业主反映的问题进行现场调查核实。经核实，某物业公司确实未向业主履行提供物业维修养护、环境卫生和相关秩序管理等合同义务。
　　
　　做好前期准备工作后，指导法官联系双方当事人进行“面对面”调解。在调解现场，法官对双方进行了法律释明，强调物业公司应当按照合同约定提供相应的物业服务，而业主如果对物业公司提供的服务不满意，也应当依法表达诉求，不能以物业公司提供的服务存在瑕疵为由，拒绝履行缴纳物业费的义务。物业公司表示，愿意在法院的指导下进行整改工作；业主表示，只要物业公司整改到位，会立即补缴欠缴的物业费。
　　
　　针对小区整体环境问题，物业公司在法院指导建议下，及时更换并重新选聘了第三方清洁公司，提高物业服务质量，商铺整体环境得到改善。针对商铺经营业态问题，在物业公司向废品店业主、占道经营业主发送整改通知无果的情况下，法院有效利用联动调解机制，邀请街道社区、综合执法局、规划自然局等单位共同参与纠纷化解，在社区、综合执法、物业主管部门和调解员共同配合下，商户违法违规行为得到整改，废品店陆续搬迁，占用绿化带经营问题彻底整治。业主与物业公司之间的矛盾得到彻底化解。
　　
　　商铺业主反映的主要问题，某物业公司均采取有效整改措施，全部得以有效解决，128户商铺业主按约定缴纳了物业费。