小案大道理 法官跟你说说房子那些事儿

四川法治报全媒体记者周夕又
　　
　　购入房屋、加装电梯、改造房屋……随着社会经济的发展，人民群众生活质量逐步提升，对房屋的需求也越来越多元，涉及房屋的民事纠纷呈现出多发趋势。小区加装电梯，拖了两年半还没完成；购房人断供，银行诉至法院要求房地产公司承担连带保证责任；农村自建房属于违建，但房屋已经完工并交付，承包人要求支付建设工程款……如何通过合法合理的途径化解涉房纠纷？下面这些案例给出了答案。
　　
　　电梯拖了两年半未安装，算承建方违约吗？
　　
　　老旧小区业主委托承建方加装电梯，承建方却因没有完成审批手续未按期施工，并将没有完成审批手续归咎于业主方，业主方怎么办？近日，简阳市法院审结这起小区加装电梯委托合同纠纷案，支持全体业主主张的解除合同、退还定金并支付违约金的诉讼请求，妥善解决双方长达两年半未实际安装电梯引发的群体性矛盾纠纷。
　　
　　2020年3月，简阳某小区全体业主与某公司签订《代建合同书》，某公司当日收取全体业主定金6.3万元。2022年3月，双方又签订《代建合同书二》，全体业主委托某公司办理各类手续、实施电梯安装调试、钢构、土建底坑施工工程、重新安装防盗门等加装的代建工作，工期为60日。但某公司在签订合同后，并未按期推进电梯安装工作。今年1月，全体业主作为原告将该公司起诉至法院，要求解除合同、退还定金并支付违约金。该公司辩称，因设计、勘查没有完善，导致审批手续没有完成，因而未按期施工。
　　
　　法院审理认为，虽然双方在合同约定某公司报建时间不包含在合同工期60日内，但业主方已于2020年3月支付定金6.3万元，且双方于2022年3月签订的《代建合同二》明确某公司应在合同约定期限内完成全部工程，且某公司未提交证据证明其曾催促业主方提交相应材料的情况，没有证据证明未完成审批手续的责任在业主方，故某公司将没有完成审批手续归咎于业主方的理由不能成立，至本案判决时某公司仍未完成审批手续，根据双方约定，某公司应在业主方通知开工后60日完成施工的约定，某公司已经构成违约，判决支持业主方诉讼请求。
　　
　　法官说法
　　
　　老旧小区加装电梯是一项惠民工程，随着我国老龄化社会逐步到来，打造适老无障碍社区已经势在必行，国家也出台政策明确支持城镇老旧小区既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施，为残疾人、老年人提供便利。本案中，某公司接受业主方委托加装电梯，长达两年半的时间未按照合同约定履行义务，业主方要求解除合同、退还定金并支付违约金合法合理。
　　
　　购房人断供，开发商是否承担连带责任？
　　
　　房地产开发商为尽快出售房屋回笼资金，与银行签订按揭贷款业务合作协议，由银行为购房者提供按揭贷款，购房者以购买的房屋作为贷款的抵押物，开发商为贷款提供阶段性保证责任，此种贷款模式是商品房买卖领域的通行做法。但如果购房人断供，为购房人贷款提供阶段性保证责任的开发商还需要承担连带责任吗？近日，简阳市法院依法审理一起自然人按揭买房逾期还贷纠纷案，充分尊重房地产市场交易习惯，确定相关阶段性连带保证人免除连带责任。
　　
　　2019年4月，蒋某因个人购房与简阳某银行、某房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，约定蒋某向简阳某银行借款540000元，借款期限30年，担保方式为“阶段性连带责任保证+抵押担保”，由某房地产公司作为阶段性连带责任保证人，自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年内为借款人的债务承担连带保证责任，同时以蒋某购买的房屋作抵押担保。蒋某自今年1月起逾期还款，简阳某银行诉至法院要求蒋某还款、就蒋某抵押房产实现优先受偿权，并要求某房地产公司承担连带保证责任。
　　
　　法院审理认为，《个人购房担保借款合同》关于某房地产公司承担连带担保责任的约定目的，是为了保障银行的抵押权与开发商的阶段性担保有效衔接，降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险，促使房地产公司及时完成项目开发建设，积极协助办理产权登记手续，保证的阶段并非对保证期间的约定，而是对保证合同所附的解除条件，即阶段性保证是一种附解除条件的保证。某房地产公司阶段性担保与蒋某的房屋抵押担保不是重合关系而是前后衔接关系。简阳某银行在抵押权设立后已取得对房屋的优先受偿权，设立抵押权的合同目的已经实现，故其要求某房地产公司承担连带保证责任的诉讼请求，不予支持。
　　
　　法官说法
　　
　　该案中，购房者为银行办理房屋预告抵押登记，开发商已为房产办理建筑物所有权首次登记，在不存在预告抵押登记失效的情况下，银行对房屋的抵押权在办理抵押权预告登记时即已设立，开发商的阶段性保证责任随之应予免除。既能平等保护银行、开发商、购房人三方利益，也更有利于房地产市场健康发展。
　　
　　自建房属于违建，建设工程款该不该支付？
　　
　　农村自建房承包人不具备相应的施工资质，但房屋已经完工并交付，建设工程款该不该支付？近日，简阳市法院审结一起农村自主建房施工合同纠纷案，认定案涉《房屋施工合同》无效。
　　
　　2020年2月，曾某与唐某、杜某签订《房屋施工合同》，约定由曾某修建三层农村自建房，房屋产权属于唐某、杜某。2021年1月，房屋完工交付唐某、杜某使用。同年2月，双方进行结算。但由于唐某、杜某未履行付款义务，曾某诉至法院，要求支付建设工程款及相应利息、律师费。
　　
　　经查，曾某不具备相应的施工资质。法院审理认为，根据建筑法的规定，案涉自建房屋已达三层，应当由依法取得资质证书的承包人，在资质等级许可的业务范围内承揽工程。本案中，曾某并不具备相应的施工资质，案涉房屋也未选用有设计资质的单位进行设计，或选用了通用设计、标准设计，故案涉《房屋施工合同》认定为无效。但由于唐某、杜某已实际占有使用房屋两年，且未证明房屋存在质量瑕疵，因此应承担相应建设工程款支付义务。
　　
　　法官说法
　　
　　随着生活水平的不断改善，农村新建、改建、增建房屋的数量逐年增加，有的自建房甚至堪比高楼。但农村建房市场基本上是农民个体建筑队在唱“独角戏”，导致房屋安全事故频发。本案的案涉房屋共三层，按照规定二层及以上住宅，必须由取得相应的设计资质证书的单位进行设计，或者选用通用设计、标准设计。但曾某本身不具备相应资质，房屋图纸设计也未由设计资质的单位进行设计，房屋质量难以得到保证。一旦该房屋存在质量问题，则曾某、唐某、杜某均应当承担相应的过错责任。农村居民应该提升房屋安全质量意识，依法选择有资质的建设主体及设计主体进行房屋建设，保障自身和他人生命财产安全。
　　
　　民宿工程分包，“实际施工人”如何认定？
　　
　　现实中，工程施工常出现分包、转包的情况，因此，“实际施工人”的认定对于追索欠付工程款案件至关重要。近日，简阳市法院审结一起劳务班组建设工程分包合同纠纷，认定由自然人成立的劳务班组不属于《建设工程司法解释》中规定的“实际施工人”，对如何认定“实际施工人”提供了审理思路。
　　
　　某餐饮公司将案涉民宿改造项目发包给某装饰公司进行施工，雷某代表装饰公司将该工程劳务部分发包给车某。2022年6月至9月，车某带领其劳务班组进行劳务施工。由于雷某、装饰公司、餐饮公司未依约按时向车某支付工程进度款，车某班组于2022年9月退场。2022年11月，车某、雷某在简阳市石钟镇人民调解委员会的组织下达成调解协议：雷某在2022年11月前支付33万余元，逾期还应支付逾期利息。调解协议达成后，餐饮公司向车某共计支付5万元，剩余28万余元至今未付。车某起诉要求装饰公司、雷某支付相应未付款及逾期利息，要求餐饮公司在装饰公司、雷某欠付工程款范围内承担连带责任。法院审理认为，雷某作为装饰公司的代理人，其行为后果由装饰公司承担。因车某未举证证明其系《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十三条第二款“实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院应当追加转包人或者违法分包人为本案第三人，在查明发包人欠付转包人或者违法分包人建设工程价款的数额后，判决发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任”所规定的“实际施工人”，且无证据证明餐饮公司现阶段存在欠付装饰公司工程款的事实，故对车某主张餐饮公司在欠付工程款范围内承担连带责任的主张不予支持。最终，法院判决由装饰公司承担欠付债款和逾期利息。
　　
　　法官说法
　　
　　判断是否为“实际施工人”须依据合同签订、费用支付、施工资料等，从其是否签订转包、挂靠或其他形式的合同承接工程施工，是否对施工工程的人工及其设备、材料等投入物化为相应成本，并最终承担该成本及资金投入情况等综合因素确定。