盘活闲置资源 “四书止纷”助力乡村振兴

四川法治报全媒体记者 俞阳

近年来， 德阳绵竹市九龙镇闲置农房使用权流转交易活跃，矛盾纠纷多发。九龙镇党委因地制宜探索创新《闲置农房使用权流转标准合同书》《律师法律审查意见及见证书》《公证书》《农村产权流转交易鉴证书》“四书止纷”工作法，规范闲置农房流转交易，依法整治违法违规买卖宅基地、违法违规占地等突出问题。2019年以来，该镇闲置农房使用权流转交易有关诉讼、治安刑事案件、群体性事件实现“三个零发生”，有效地盘活了农村闲置资源。

严格事前审查 把矛盾风险规范在先

2020年初，湖南退休教师王某某希望能在美丽的绵竹九龙有一个小院子，机缘巧合的打探到绵竹市九龙镇棚花村6组袁某有意愿要“卖房”，两人希望尽快达成《房屋买卖协议》。但是，王某某总觉得心里不踏实，因为王某某知道农村房屋是以户为单位，原户主袁某的父亲去世，其遗产部分应该有继承相关手续才对，还有就是农房的其他权利人还有哪些？

“如果把钱直接给了袁某，户主的妻子和其他儿女会不会找上门来。”本来向往美好的农村生活，向往闲情逸致，又怕纠纷缠身，王某某陷入迷茫，又不知道应该怎么办，一直犹豫不决。

后来袁某到村委会办事，听村委会工作人员说可以通过“四书模式”规范流转闲置农房，便马上告知王某某，双方遂急急忙赶到村委会了解情况。工作人员告知了“四书模式”办理流程及法律效果，双方强烈要求办理“四书模式”流转闲置农房使用权。

“该户的特殊情况是户主已于2018年去世，其继承人是其妻子和儿子袁某，需要确认闲置农房流出方资格以及对农房权益人确权，并提前做好继承公证。随后，袁某及其母亲作为农房流出方，按照程序向所在组集体经济组织提出申请，在获得组集体经济组织讨论通过、村委会审查同意、镇人民政府审核后，向成都农交所德阳所绵竹服务中心提出进场交易申请，填写申请资料。2020年6月24日，双方正式签订《闲置农房使用权流转合同》，至今双方无任何矛盾纠纷。”九龙镇棚花村党支部书记蒋刚介绍到。

“严格事前审查，把矛盾风险规范在先，规范交易环节，将法律约束贯穿全程。”蒋刚说，“‘四书模式’以法律视野规范农房使用权流转程序和资料为要件，提前规避可能产生的各类纠纷风险，使大量不合法、不合规的现象及早发现，通过辅导引入法治正轨，更能做好各种不良情况的预判预测，减少矛盾纠纷发生，以促进农村闲置农房良性流转，保障各方合法权益。”

强化法治力量 推动矛盾纠纷就地化解

2020年，德阳市旌阳区居民叶某与绵竹市九龙镇棚花村村民余某达成使用余某闲置农房的协议，双方自行签定了《房屋买卖合同》，叶某当场交付定金。合同签定后，叶某为确保交易可靠性，咨询了当地律师，得知禁止违法违规买卖或者变相买卖宅基地和农房的政策后，叶某多次与余某交涉解除合同、要求退还定金未果，双方多次发生纠纷。

2020年7月，叶某到村委会反映相关情况，请求村委会出面调解。村委会及时将问题报告至九龙镇农房流转矛盾纠纷调解服务站，并第一时间与余某、叶某取得联系，了解双方合同纠纷症结，发现该交易合同属于私下交易，及时确定对应的调解方案。

2020年8月上旬，镇政府组织1名公职律师、2名调解人员与1名村干部组成4人工作小组，对双方签订的交易合同内容的合法性逐项进行研究审查。工作小组组织双方进行调解，就相关政策法规进行讲解，讲明私下买卖宅基地和农房是违法行为，双方之前签订的交易合同不受法律保护，并对合同中可能产生的征地拆迁赔偿、改造改建权属、二次转让等法律风险和矛盾纠纷风险进行了告知。在了解到私下交易的违法性和风险后，余某现场对前期行为向叶某道歉，并退还定金。针对双方仍然存在的迫切交易意愿，调解小组遂建议双方对闲置农房使用权的流转，采用“四书止纷”确保交易合法性。

据绵竹九龙镇人大主席范和平介绍，近年来，农村农房流转发生诸多矛盾纠纷，双方简单签订农房买卖合同，自以为有效。流转合同签约主体的法律地位与实际主体分立，从而出现权利主体错位、缺位，导致其他权利人维权。对土地流转受让方的资信情况缺乏前提调查，从而出现后期履约不能的情况。流转合同条款的约定出现显失公平，一方当事人擅自毁约或提出解除合同的情况屡有发生。

“九龙的做法是针对闲置农房流转后权利人情况不熟、诉求渠道不畅通、纠纷调解化解难等问题，镇党委统筹执法管理、法律宣传服务、专业化调解三支力量，联动开展矛盾纠纷化解，将纷争止于萌芽。组织司法所、公安派出所、乡镇综合执法等力量，对农房流转后改造改建、生产经营等实行统一管理和动态巡查，有效防范流转后的生产经营、邻里关系等矛盾纠纷。组建法律顾问团队，建立‘一宗一讲’法治宣传机制。指定6名公职律师建立‘一人一码’法律服务机制，为村民提供‘菜单式’‘定制式’在线咨询服务。依托镇综治中心，整合矛调中心、司法所、农交所等资源力量，设立农房流转矛盾纠纷调解服务站，落实2名专职调解员，妥善化解涉农权交易矛盾纠纷，将矛盾纠纷止于诉前。”范和平说。

据了解，绵竹九龙“四书止纷”工作法已被德阳市在涉农村宅基地盘活利用、农村土地经营权流转等领域全面推广，矛盾纠纷总量比之前下降了80%以上，有效激发了乡村发展活力，促进了农村社会稳定，助力了乡村振兴。