状告开发商虚假宣传致房产价值折损 官司为何输了？

四川法治报全媒体记者 曾昌文

买房对于普通民众来说是人生大事，每一位购房者都期望可以顺利买到心仪的房子。如果开发商在销售宣传中特别强调楼盘区位优势，而交房时却并不如购房者的意，你会选择打官司索赔房产价值折损吗？9月14日，记者从成都市龙泉驿区法院获悉，该院近日审结一起商品房预售合同纠纷案，以证据不足为由驳回原告购房者的全部诉讼请求。

2020年12月12日，王某兵、张某密与房地产开发商卓越兴蓉公司签订《商品房买卖合同》，以近200万元的总价购买了卓越兴蓉公司在成都市龙泉驿区佳美路开发的一套建筑面积为143.20㎡的商品房。双方约定，出卖人在2021年12月31日前向买受人交付该商品房。2021年11月19日，卓越兴蓉公司于在报纸上刊登交房公告，并于2021年12月通知王某兵、张某密收房。王某兵、张某密在接到收房通知后，认为房屋存在问题，要求卓越兴蓉公司整改。卓越兴蓉公司随即按照王某兵、张某密要求进行整改，并于2022年5月、8月两次书面邀请王某兵、张某密于2022年5月28日前、8月31日前对房屋整改情况进行验收。在查看房屋后，王某兵、张某密仍认为案涉房屋存在问题，拒绝接收房屋。

王某兵、张某密认为，开发商卓越兴蓉公司在房屋销售的时候虚假宣传该楼盘位于地铁13号线唐家房子站附近100米范围内，而实际并无此规划，导致自己的房产价值折损。同时，这套房屋在装修的时候被装修工人居住过，自己拿到的是二手装修状态。由于开发商对房屋进行维修延期交房，导致自己在外租赁房屋居住，而产生了房屋租赁费。随后，王某兵、张某密多次找到开发商卓越兴蓉公司沟通赔偿事宜，多次协商未果后，王某兵、张某密一纸诉状将开发商卓越兴蓉公司及其母公司和母公司的上级集团起诉至龙泉驿区法院，要求法院判决三被告连带承担自己的房产价值折损21.5万元、装修损失43万元和房屋租赁损失3.2万元。

庭审中，三被告共同辩称，地铁13号线不在项目规划范围以内。其在销售时的宣传内容不构成合同要约，且相关广告宣传确有官方网站之信息来源和政府部门之信息印证，而地铁13号线现更名为“市域铁路13号线”，并不构成虚假宣传。针对原告所称装修损失，由于装修价款不能单独计价，且工人的使用行为并未造成实际损失，故而原告主张赔偿装修损失无事实、合同及法律依据。被告在通知原告验收房屋时，已确保房屋达到约定交付条件及交付标准，原告以非主体结构问题拒绝接收房屋，应视为房屋已交付。卓越兴蓉公司还提交了《成都市建设工程并联并行竣工验收及备案申请表》《房产测绘成果报告（实测）》《住宅工程质量分户验收结果表》等证据，均显示案涉房屋竣工验收合格。

法院审理查明，确无证据显示案涉房屋存在主体结构问题。原告提交的行政案件处罚信息公开表显示，成都市龙泉驿区市场监督管理局2022年3月15日以卓越兴蓉公司在未经查证和认真审核的情况下，将未纳入规划的交通设施工程作为房地产广告宣传内容进行宣传，已对该公司作出了罚款的行政处罚。

关于被告是否存在虚假宣传行为及是否承担相应责任，法院审理认为，被告并未对原告称广告宣传所涉“地铁13号线唐家房子站位于案涉项目100米”等内容进行具体明确的说明，亦未将广告宣传内容载入合同，故该广告宣传内容不应视为合同内容。由于原告未提交证据证明案涉房屋的价值因被告宣传行为而贬损，故，其以被告虚假宣传为由要求赔偿房屋价值贬损损失缺乏事实和法律依据。装修过程中，必然会有装修工人对房屋进行一定程度的使用，原告提交的证据不足以证明工人的临时使用行为对案涉房屋的装修品质造成实质损害。同时，原告主张因逾期交房产生的房屋租赁费亦缺乏事实和法律依据。最终，龙泉驿法院依法驳回了原告王某兵、张某密的全部诉讼请求。

法官说法：

在商品房预售合同纠纷中，常见买受人要求房地产开发商承担逾期交房责任，买受人对此应承担对应的举证责任，不能想当然地认为只要以房屋存在瑕疵为由拒绝收房就能认定为开发商未履行交房责任，从而主张逾期交房损失。同时，买受人主张的损失应当是实际存在而非预期损失或房屋价值贬损。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，负有举证证明责任的当事人承担不利后果。此为民事诉讼基本证据规则，若法律规定的无举证责任倒置情形，均应遵守基本证据规则。