开发商违约延期交房，法院为何不支持购房者解除合同的诉求？

四川法治报全媒体记者 曾昌文

2024年7月22日，邛崃市法院就王某文与邛崃某置业有限公司（以下简称“某公司”）商品房预售合同纠纷一案作出一审判决，驳回王某文要求解除合同、退还购房款及利息的诉讼请求。王某文不服提起上诉，四川省成都市中级人民法院经审理后于近日作出终审判决，维持原判，明确双方应继续履行合同。

逾期交房引发争议

2021年8月，王某文与某公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定购买邛崃市平乐镇某楼盘9幢1层108号商业商品房，总价57.77万元。合同约定，房屋应于2023年7月30日前交付，若逾期交房，买受人同意给予180日宽限期，宽限期届满后仍未交付的，出卖人需按日支付违约金（总额不超过总房款1%）。补充协议进一步约定，若买受人未付清房款或遇不可抗力等情形，出卖人可延期交房。

合同签订后，王某文按约支付首付款及部分房款共计29.33万元，但某公司未能在约定期限内交房。2023年11月2日，王某文向某公司邮寄催告函，要求三个月内交房；2024年2月1日，因某公司仍未履约，王某文发函通知解除合同，并要求退还房款及利息。某公司辩称未收到解除通知，且王某文未付清全部房款，主张合同应继续履行。

法院认定合同目的仍可实现

邛崃法院审理认为，案涉合同及补充协议合法有效。尽管某公司逾期交房，但案涉楼盘于2024年6月11日通过竣工验收，6月18日完成备案，已符合合同约定的交付条件。法院指出，某公司违约行为“显著轻微”，未影响王某文取得房屋的合同目的，且合同明确约定逾期交房时合同继续履行。此外，王某文未足额支付房款（仅支付约50.8%），某公司依据补充协议有权延期交房。一审驳回王某文的全部诉求。

王某文不服一审判决，向成都中院提起上诉。王某文上诉称，一审法院错误认定其核心诉求，且未审查格式条款的公平性。其主张依据《民法典》第五百六十三条及商品房买卖司法解释，某公司逾期超三个月未交房，已构成法定解除条件。

成都中院二审认定，某公司逾期交房受疫情影响，属不可抗力。疫情期间，成都市采取管控措施导致施工受阻，某公司无拖延恶意。同时，案涉房屋已竣工验收，合同目的可实现，解除合同将破坏交易稳定。补充协议中关于延期交房的条款虽为格式条款，但王某文签约时未提出异议，视为接受。法院强调，合同继续履行不影响双方追究违约责任的权利，故维持原判。

法官说法：

逾期交房与违约责任

该案主审法官认为，某公司逾期交房虽有违约，但未达“根本违约”程度。合同约定宽限期及违约金上限，双方应依约履行。王某文可另行主张违约金，但无权单方解除合同。补充协议中“延期交房不担责”条款虽加重购房人责任，但王某文签约时未异议，法院未支持其格式条款无效的主张。对于购房者而言，签约时需审慎审查条款，尤其是逾期责任、解除权等约定；开发商则应完善履约管理，避免因不可抗力之外的过错引发纠纷。