不满物业服务拒缴费 业主被告上法庭

四川法治报全媒体记者 陈博

随着城市化进程的不断加快，业主与物业服务企业之间的纠纷日渐增多，由于物业服务企业与业主之间利益需求的不同，业主与物业服务企业之间常就缴纳物业费发生纠纷。日前，成都市成华区人民法院审结多起业主以物业服务存在瑕疵而拒交或要求减免物业费的物业服务合同纠纷。

甲公司与乙物业公司于2011年签订前期物业合同，约定乙物业公司为A小区提供物业服务，龚某、王某系A小区业主。龚某、王某未缴纳2019年12月16日至2023年4月30日的物业费，乙物业公司起诉龚某、王某，要求其支付物业费与滞纳金。龚某、王某称自己不缴纳物业费是因为乙物业公司提供的物业服务不达标，包括小区卫生环境堪忧、安保措施不到位、设备维护存在瑕疵、未安装门禁等，乙物业公司长期不处理，严重影响业主的正常生活和财产安全。乙物业公司认可龚某、王某提出的瑕疵，但认为其已及时做出改进措施，门禁系统未安装的原因也不是因为物业公司，而是因为业主大会的投票未通过安装门禁的决议。

龚某、王某在购房时明知且接受该物业公司为自己房屋提供物业服务，通过乙物业公司提供的证据可以看出，乙物业公司为A小区提供了打扫卫生、安保等服务，对于业主提出的物业服务瑕疵亦有所反馈和改进，A小区未安装门禁是因为业主大会投票未通过。虽然乙物业公司为A小区提供的物业服务存在一定的瑕疵，但A小区的运转基本正常，龚某、王某作为业主，享受了物业服务，应当按合同约定支付物业费。

同时，物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征，如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。良好的居住环境需要物业服务企业和业主共同努力，龚某、王某作为业主若发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵等情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，但不能以此为由拒付物业费。

物业服务具有长期性、综合性、公共性的特点，支付物业费是物业服务合同中业主的主要义务，如业主仅以物业服务存在一定瑕疵为由拒交全部物业费，法院一般难以支持，但如果服务确实存在严重瑕疵，法院裁判时会根据物业服务瑕疵的严重程度对物业费进行酌减。