自贡中院公开发布八起涉物业纠纷典型案例

赵翠霞  四川法治报全媒体记者 郭建民

7月22日，记者从自贡市中级人民法院获悉，为发挥典型案例示范作用，提升涉物业纠纷领域的诉源治理水平。自贡法院对2021年以来涉物业纠纷案件情况进行梳理总结，发布八起涉物业纠纷典型案例，其中两起入选四川法院涉物业纠纷典型案例。

案例一·某物业公司与某小区22户业主物业纠纷诉前调解案

——以司法建议“小切口”推进群体性物业纠纷实质化解

【基本案情】2016年3月1日，自贡市某小区业主委员会与某物业公司签订《物业服务合同》，约定高层电梯住宅服务费用为1.3元/平方米·月。后在合同履行期间，双方于2017年8月根据业主大会表决结果签订《物业服务合同补充协议》，对原合同内容部分条款进行变更，将该小区电梯住宅物业服务收费标准自2017年9月1日起上调为1.5元/平方米·月，同时将上述变更内容报经区城乡建设和住房保障局备案。此次变更涉及整个小区23栋住宅楼、800余户业主。后该小区部分业主对物业公司上调物业费收费标准持有异议，因而长达五年时间拒不缴纳物业费。2023年2月，某物业公司诉讼到法院，请求判令该小区22名业主按约支付物业服务费。

【裁判结果】该案承办法官先后多次前往小区设立的驿站司法服务点，向该小区业主宣讲《民法典》等关于物业服务合同的相关法律规定，聆听业主的心声和意见。同时，承办法官还积极向区法学会法律咨询专家组汇报，由专家组牵头组织辖区住建局、公安分局、街道、社区等相关部门召开联席会议，并制订了联动化解物业费纠纷机制。针对该小区广大业主反映的物业费溢价不合法及物业服务不到位等问题，分别向职能部门和街道办发送司法建议，建议其对原业委会溢价决定的合法性进行审查，并对物业服务企业加强监管。行业主管部门对此次物业溢价的情况和程序进行了全面审查，给予了积极回复。最终，该群体性物业纠纷以业主主动履行付费义务，物业公司主动撤诉结案，使得长达5年的纠纷得到实质化解，小区800余户物业管理秩序重回正轨，实现“办理一案、治理一片”的效果。

【典型意义】物业纠纷案件具有群体性特征，该案就是典型的物业纠纷群体性案件。承办法官并未“就案办案”，而是坚持“办案就是治理”的司法理念，利用矛盾纠纷多元化解机制，多措并举，以调解方式有效化解矛盾，实现案结事了。一方面创新“府院联动”，积极融入基层治理，打造多元共治的模式。针对案件办理中发现的问题，推进相关部门召开联席会议，制订了联动化解物业费纠纷机制，发挥多元解纷的力量。另一方面树优“司法供给”。立足法院职能，针对治理问题向相关部门发送司法建议书，督促相关部门对物业服务企业加强监管，以司法建议补足基层治理短板，促进实现以“我管”促“他管”凝聚治理合力，为更好支撑和服务“党委领导、政府负责、社会协同、法治保障、社会参与”的诉源治理新格局提供参考典范。

案例二·某物业公司与黄某某等10户业主物业纠纷诉前调解案

——延伸法治职能促成小区业委会成立推进居民自治

【基本案情】某物业公司于2011年8月25日与自贡某小区开发商签订了《前期物业服务委托合同》，后物业公司提供了相应的物业服务。但该小区业委会解散已久，物业有限公司未经合法程序不能动用专项维修资金。经承办法官实地走访发现，该小区确实存在管理混乱、物业问题长期得不到解决的情况，尤其是存在消防设备常年缺失、电梯年久失修等重大问题，对小区业主日常生活带来困扰。因此，小区部分业主对物业服务表示不满意，有10户业主以物业公司未履行好应尽服务义务为由，自2021年1月1日起拒交物业服务费。2023年6月8日，物业公司向法院起诉，要求黄某某等人支付物业服务费和违约金。

【裁判结果】在案件办理中，承办法官多次走访小区业主和物业公司，组织双方开展调解工作，进行法律释明，最终，该10户业主就此次物业费的缴纳问题达成了一致，物业公司向法院提交了撤诉申请。虽然案件已经审结，但影响该小区物业管理的问题依然存在。承办法官坚持和发展新时代“枫桥经验”，对案件背后反映出的问题进行回访跟踪。走进群众回应需求，多次到案涉小区所在社区，对社区工作人员以及小区居民进行普法，宣传中央、省、市《物业管理条例》的相关规定。同时积极参与，对业委会筹备会议等进行法治指导。最终，在法官的法律指导和社区工作人员的组织下，该小区按规定程序成立了小区业委会，保障了该小区物业管理的规范有序。自该起诉讼化解至今，该小区没有再发生过一件因物业纠纷诉至法院的案件，真正从源头上减少物业纠纷的发生。

【典型意义】物业纠纷案件并不是简单的物业费缴纳问题，大部分纠纷的成因相对复杂，法院在案件办理过程中既要坚持“治已病”，又要“防再病”。本案中，承办法官坚持变“被动审理”为主动服务，把诉调对接的“调”向前延伸，推进涉及10名业主的群体性物业纠纷成功调解。同时，在案件已经审结的情况下，对发现的基层治理问题坚持源头治理思路，通过延伸司法触角融入基层社会治理，向社区提出尽快组织小区业主重新组建业主委员会的建议，发挥法治作用促进小区业委会成立，解决了影响该小区物业纠纷的根本问题，惠及到该小区所有业主，促进实现“抓前端、治未病”。看似走出案件本身，实际又回到案件本身，做到司法效果与社会效果相统一，切实让人民群众感到公平正义就在身边。

案例三·某物业公司与何某物业纠纷诉前调解一案

——依托物业联合调处中心妥善解决业主充电桩安装新需求

【基本案情】何某为自贡某小区地下车库一固定停车位的所有权人，2022年9月其购买了一辆新能源汽车，为便于给汽车充电，欲在其所有的车位上安装充电桩。经向电力部门了解，个人安装新能源汽车充电桩需物业公司提供允许安装的证明材料，何某遂与某物业公司进行对接沟通，但某物业公司表示在地下车库安装充电桩存在安全隐患，同时安装过多会出现容纳电荷能力不够的情况，仅能出具车位产权证明，无法提供充电桩安装及施工的相关证明材料。后何某与物业公司协商多次未果，导致何某无法在自有停车位上安装充电桩，故诉至法院要求物业公司出具同意安装充电桩的证明材料。

【裁判结果】承办法官了解案件事实后，迅速与供电部门联系，寻求专业意见。同时，依托县物业联合调处中心，启动联动联调机制，与住建部门、物业协会、社区负责人召开座谈会，通过传达供电部门意见、解读相关政策文件、阐明新能源汽车的发展态势，逐步消除了各部门的顾虑，并向住建局提出推动建设小区公用充电桩建设的建议。最终，2022年11月何某与物业公司达成和解，物业公司为何某出具了证明材料，何某向法院申请撤回起诉并赠送锦旗以表感谢。后经供电部门勘查、检测，何某的车位符合安装充电桩的条件，何某顺利的安装上了充电桩。

【典型意义】有别于传统物业纠纷案件主要诉讼请求为催要物业费，近年来受理物业纠纷的新型案件增多。该案业主起诉要求物业公司配合安装充电桩，就是随着新能源汽车的不断普及，产生的新类型纠纷。这类纠纷如果不从源头进行解决，此后必将有大量的同类案件涌至法院。在案件办理中，承办法官通过深入推进诉源治理，依托物业纠纷联合调处中心，发挥多元共治的作用，实现职能部门间的协调联动，促使相关职能部门积极作为，全面履行义务，缓解新能源汽车大幅增加与基础充电设施短缺的矛盾，切实保障了业主的权益，为营造安全有序、文明和谐的居住环境提供了有力支撑。

案例四·某物业公司与某幼儿园物业纠纷一案

——幼儿园等空间相对封闭场所的物业费标准问题

【基本案情】2021年3月26日，第三人朱某某与原告某物业公司签订《前期物业服务协议》，约定物业费收费标准住宅物业1.6元/平方米/月、商业物业2元/平方米/月，未单独约定幼儿园的物业费收费标准。后朱某某将房屋出租给被告某幼儿园办学，幼儿园与小区住宅区域有开发商修建的围墙隔开，未在小区内开展教学活动。自2022年3月26日起，某幼儿园以未享受物业服务为由，拒绝缴纳物业管理服务费。2023年2月23日，物业公司向法院起诉，请求判令某幼儿园支付物业服务费和违约金。

【裁判结果】法院经审理认为，物业服务合同仅约定了住宅物业和商业物业的收费标准，而未约定被告房屋所在幼儿园的收费标准，幼儿园为房地产开发公司修建的三层楼栋，在住宅小区的围墙外，有围墙包围，相对独立，在物业构成明细单中独立于住宅、商业用房之外，物业服务费的交费标准应有别于住宅物业和商业物业。幼儿园自行聘请保安维持幼儿园整个楼栋及院落安全秩序，聘请保洁负责整个楼栋及院落清洁卫生，自行管理院内绿化等。物业公司仅在住宅小区内的公共区域和幼儿园围墙外区域提供了物业服务，不能认为其物业服务及于幼儿园。因此，按照商业物业2元/平方米/月的标准缴纳物业费的请求有违公平原则。但因幼儿园所在楼栋利用了案涉小区公共的用水、排污、消防、电力设备等，物业公司对相应设备亦进行了一定的维护管理。法院判决，酌情认定被告某幼儿园按照1元/平方米/月的标准缴纳2022年3月26日至2022年9月25日。 

【典型意义】近年来，物业服务对象更加多样化，不再仅仅是住宅小区，出现了商业办公楼、幼儿园等服务对象，而对于需要提供的服务内容往往又约定不明，所涉法律关系相对复杂，存在较大争议。本案中，法院将幼儿园作为小区配套教育设施，与住宅和商铺进行区别。按照公平原则，审查该物业的性质和特点，结合物业公司所提供的的外围服务具体内容和业主所享受到的物业服务范围综合确定物业标准，对于独立封闭区域内房产的物业费收费标准有指导作用。

案例五·某小区业主委员会与某物业公司物业纠纷一案

——物业管理存在重大瑕疵致使公用设施损毁的责任认定

【基本案情】2017年12月21日，原告自贡某小区业主委员会与被告某物业公司签订《小区物业服务合同》。2019年6月20日，国网某供电分公司向某物业公司送达《国网某供电公司用电检查结果通知书》，同日出具的《高压客户用电检查工作单》上显示不正常的项目有：“供转电情况、设备预防性试验、安防及反事故措施、运行记录、场地”。2019年7月23日晚，该小区配电房及配电设施烧毁。事发后，经电力公司抢修恢复电力供应，共计产生维修费用440000元，其中物业公司垫付120000元。后经鉴定，配电室设备损坏的原因是运行维护不到位，配电柜内部湿度大，导致配电柜中的电气设备发生相间或对地短路事故。

【裁判结果】法院经审理认为，物业公司对配电管理机房及其设施设备应尽合理的注意和管理义务。从鉴定报告中事故原因分析和责任认定上可以认定，物业公司没有尽到合理的注意和管理义务，存在过错，其管理行为与本次事故具有因果关系，应该承担赔偿责任。判决物业公司赔偿某小区业主委员会320000元。

【典型意义】物业服务是一个长期、动态的过程，包含诸多内容。物业服务企业应当对物业服务合同义务范围内带有专业性、隐蔽性，容易存在安全隐患的公用设施予以高度重视，提高防患意识，加强管理维护。尤其在相关专业技术人员就物业服务过程中已经出现的瑕疵提出整改意见时，物业服务企业应该及时消除危险和障碍，避免发生重大的责任事故。如因物业服务企业对公用设施维护和管理不到位，没有及时消除安全隐患造成损失的，应当承当过错赔偿责任。该案判决强化了物业服务企业正视和改进自身存在的服务瑕疵，对维护物业服务领域秩序，促进物业提升服务水平，保护业主合法权益具有积极价值导向作用。

案例六·某物业公司与余某某物业纠纷一案

——业主未接房但实际入住房屋的物业费支付问题

【基本案情】原告某物业公司与自贡某小区业主委员会签订了《物业服务合同》，并按照合同约定提供了物业服务。该小区的业主余某某在开发商交房时，以房屋存在质量问题为由拒绝办理接房手续。在2016年6月装修完毕后，余某某更换房屋门锁入住，并在后期办理了房屋产权登记。但余某某以未接房为由一直拒绝缴纳物业服务费，物业公司经催缴未果，诉至法院要求余某给付2015年12月6日至2021年9月5日物业服务费，并按支付逾期付款的滞纳金。

【裁判结果】法院经审理认为，某物业公司与与某小区业主委员会签订的《物业服务合同》是合法有效，对小区全体业主均具有约束力。余某某因房屋质量问题没有办理接房手续，但其未选择与房屋出卖人解除商品房买卖合同，退还房屋，而实际入住房屋，并办理了产权登记，应认定为该小区的业主，并且实际享受了物业公司提供的物业服务，应当按约定足额交纳物业服务费。法院判决余某某支付相应的物业服务费和违约金。

【典型意义】业主作为物业服务合同的相对人，应当树立有偿物业服务的理念，正确认识其中权利和义务。本案中，业主虽以房屋质量问题为由未办理正式的接房手续，也未与物业服务公司签订书面的物业服务合同，但其就该房屋办理了产权登记并实际入住，在事实上享受了物业服务公司提供的物业服务，双方已形成事实物业服务合同关系，业主作为受益方应当履行交纳物业管理服务费用的义务。本案的判决既维护了物业公司的利益，也向接受了物业服务又不交纳服务费用的业主发出了提醒，体现法院在处理这类纠纷是法律原则和价值取向，对类似案件起到示范诉讼作用，发挥了司法裁判的指引作用，引导业主树立正确维权的意识，构建业主与物业公司的良性沟通。

案例七·某物业公司与倪某物业纠纷一案

——业主不得以案外人的其他合同义务对抗物业服务

【基本案情】2016年4月19日，原告某物业公司与被告倪某签订《前期物业管理服务协议》，协议签订后物业公司依约提供了物业管理服务的义务。2018年10月1日，倪某装修入住，发现屋内有油烟味，经检查发现烟道有漏洞。倪某向物业服务企业和开发商反映情况，开发商对房屋进行鉴定，发现烟道连接处墙体断裂，但无法对断墙进行鉴定和处理，问题最终没有得到彻底的解决。后倪某以此为由一直拒交物业服务费。

【裁判结果】法院经审理认为，本案原、被告之间系物业服务合同关系，出现烟道裂缝是业主入住后不久，买受人认为所购买商品房存在质量问题，应当向销售者主张权利。根据《四川省物业管理条例》第四十七条规定服务企业应当对建筑物共有部位提供维护和管理。本案中裂缝墙体属于房屋专有部分，原、被告双方在前期物业服务合同中未约定专有部分为物业服务范畴。且在收到业主的意见后，物业公司已将意见向开发商反映，开发商组织专业机构进行了技术性鉴定，故物业公司已履行合同义务，物业公司向法院起诉要求被告向原告支付的物业服务费的主张依法予以支持。判决被告倪某支付原告某物业公司相应的物业服务费及违约金。

【典型意义】随着物业纠纷案件大量涌入法院，对有效规范和合理引导物业服务良性发展，各级党委政府亦针对本地方实际出台相应的地方法规。本案中，法院援引《四川省物业管理条例》的内容进行裁判，使裁判更贴近本地区实际，极大地发挥了地方性法规为地方经济发展服务的作用。同时，在物业纠纷案件审理中，业主以案外人的其他合同义务对抗物业服务公司的占比较大，本案全面衡量了业主抗辩理由的合理性后，对其抗辩意见予以有效回应。通过法院生效文书引导公民厘清权责边界，树立业主正确维权的法治意识，促进问题的有效解决，减少不必要的物业纠纷。

案例八·某物业公司与曾某物业纠纷一案

——合同未约定服务等级且存在履行瑕疵的物业费认定

【基本案情】2017年4月5日，原告某物业公司与开发公司某开发商签订了《前期物业服务合同》，由某物业公司进入某小区开展物业服务工作。被告曾某是该小区的业主，曾某认为前期物业服务合同未约定服务等级，某物业公司未对相应服务项目进行公示，提供的物业服务不符合标准、服务质量不高。自2017年3月1日起，一直未缴纳物业服务费。某物业公司经催收未果后向法院提起诉讼，要求曾某以1.2元/㎡/月为缴费标准，缴纳自2017年3月1日至2021年11月30日共57个月的物业服务费。

【裁判结果】法院经审理认为，物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》约定本项目物业服务为高层住宅1元/㎡/月，但并没有约定服务等级。物业公司主张1.2元/㎡/月收取并没有法律依据和事实依据。同时，法院在审理该案涉小区其他业主的物业纠纷时，其他业主提供了明确的证据，能够证明原告某物业公司在履行上确实存在瑕疵。综合物业纠纷的群体性特征情况，综合认定同一小区其他业主的证据可以适用全体业主，认定某物业公司在提供的物业服务中确实存在瑕疵，法院酌定曾某支付某物业公司物业费用5491元。

【典型意义】在物业纠纷中，业主拒绝缴纳物业费的原因大多是对物业公司提供的服务质量不满意，但在诉讼后，大多业主无法提供有效证据证明物业服务企业服务确实存在瑕疵。本案中，法院综合考察了同小区中相同物业纠纷案件的裁判情况，对物业公司确实瑕疵履行的情况予以认定，对物业费用进行了酌定减少。既兼顾了双方当事人的利益，符合实际情况，也有利于督促物业公司转变服务理念、提升服务水平，从根本上减少物业纠纷的发生。也提醒了业主要强化法治意识和正确的维权意识，否则不利于小区整体运营管理，容易造成物业公司经营的恶性循环，最终损害业主自身的利益。提醒业主和物业公司在处理纠纷时，要深化良性沟通，共建美好和谐的社区。