无购房资格购房无法办证 开发商购房者皆叫屈，法院：各担损失

无购房资格购房无法办证 开发商购房者皆叫屈

法院：各自承担相应损失

孙泽海 四川法治报全媒体记者 刘冰玉

李某、赵某夫妻二人于2018年2月在成都高新南区全款购置一套商品房，2019年6月收房后已入住两年多。开发商五证齐全，其他邻居早已取得不动产权登记证书，但李某夫妻迟迟无法取证，购房合同也还未网签备案，夫妻二人遂起诉至成都高新法院，请求判决解除购房合同。23日，成都高新法院公开开庭审理此案，经审理认为双方均对合同目的无法实现具有过错，故应各自承担相应损失。

2018年2月23日，李某、赵某与成都某房地产公司（以下简称开发商）签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（以下简称购房合同），约定二人购买开发商位于成都市高新区某精装房住宅一套，建筑面积96.73平方米，总价2 98万余元。合同签订后，二人向开发商支付了全部房款，并于2019年6月2日收房入住，收房时还向开发商支付了维修基金2 千余元。

但是，在双方签订购房合同前，成都市人民政府于2017年3月23日发布了《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》，规定成都高新南区户籍居民或在成都高新南区稳定就业并连续缴纳社会保险24个月以上的其他地区户籍居民，在本区域内无自有产权住房，且2016年10月1日后尚未在成都市限购区域购买商品住房的，方可在本区域范围内购买1套商品住房。但李某、赵某均不符合上述条件，且开发商未在签署购房合同时对其是否具有购房资格进行提醒和审核。由此导致其购房合同无法登记备案，无法办理不动产权证书、二人无法落户、小孩上学困难等一系列连锁反应。

李某、赵某遂将开发商起诉至成都高新法院，请求判决解除购房合同，开发商退还全部购房款及维修基金，并按照银行贷款利率支付资金占用利息。法院受理案件后，开发商同意解除合同，并且提出了反诉，请求判决李先生、赵女士支付违约金80万元，并按照每月8 000元标准支付房屋占有使用费。

法院判决：各自承担相应损失

成都高新法院经审理认为，李某、赵某与开发商签订的购房合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为有效。然而，李某二人与开发商签订购房合同时，不具备在成都高新南区购房的资格，虽双方履行了支付房款和交付房屋等部分合同义务，但因政策限制，开发商无法为李先生及赵女士办理不动产权证书，应当属于合同目的不能实现的情形。由于开发商也同意解除合同，故对李某、赵某要求解除合同的诉讼请求予以支持。由于双方均对合同目的无法实现具有过错，故应各自承担相应损失。在合同解除后，李某二人应当向开发商返还房屋并支付房屋占有使用费（参考同地段租金标准按照6 500元/月从收房之日起计算至房屋实际退还之日止）；开发商应当向李某二人返还购房款并支付从交付房款之日起计算至房款全部返还之日止资金占用利息。

【法官说法】

承办法官孙泽海表示，成都市人民政府关于限制购买房屋的政策于2017年3月23日作出后，即通过电视、报纸、网络等多种方式向社会公众发布。开发商和购房者作为案涉房屋买卖双方，均应知晓该限购政策。而事实上，双方在签订合同时，还签署了暂缓备案的相关文件，由此可进一步推断出双方明知限购政策而心存侥幸、主观上故意违背，其对案涉纠纷的发生均有明显过错。时隔三年，双方均因此付出了较大代价。李某二人支出了近300万元的大额款项却无法取得案涉房屋产权，也错失了在其他区域购置房产的机会；开发商收回房屋,也面临“新房”变“旧房”、装修折旧影响二次销售的问题。

近年来，因成都市商品房市场较为活跃，房价存在波动，政策调整频繁。房屋买卖双方之间签订的涉房地产调控政策的合同，一般应为有效，但恶意规避房地产调控政策、违背公序良俗的除外。第一，若购房合同签订在房地产调控政策出台之后，该合同的履行自始存在障碍，当事人要求交付房屋、协助办理产权过户登记、确认房屋归其所有的，人民法院将不予支持；第二，当事人要求解除合同、返还购房款、利息，返还房屋、支付占用使用费的，人民法院将视具体情况酌情予以支持；第三，当事人要求双倍返还定金、没收定金、支付违约金、赔偿损失的，法院一般不予支持。所以，即使合同有效，买卖双方在违反限购政策签订购房合同时，也将面临较大风险，极易造成双方权益均受损的情况。

此外，现实生活中，还存在“借名买房”“代持住房”及“众筹购房”等情形，如果存在以“炒房”为目的、恶意规避房地产调控政策、违背公序良俗的，相关购房合同无效。借名人要求名义购房人交付房屋、协助办理过户登记、确认住房份额，人民法院亦不予支持。

本案所涉的房产交易与房地产调控政策相违背，开发商和购房者均存在“打擦边球”蒙混过关的心理。住房与民生福祉息息相关，房地产调控政策对于有效遏制投机炒房行为，促进房地产市场平稳健康发展起到了重要作用。人民法院积极作为，通过依法行使审判权的方式对规避房地产调控政策中限购、限售政策，严重扰乱房地产市场交易秩序的行为坚决说“不”，是在坚决贯彻执行党中央、国务院关于“房住不炒”的决策部署。