18年前买的农村老房能否过户 法院认定合同无效

四川法治报全媒体记者 曾昌文

近日，邛崃市法院对一起发生在18年前的农村房屋买卖纠纷作出判决：2007年，原被告签订的《房地产契约》因违反土地管理强制性规定被认定无效，原告要求过户并索赔18200元违约金的诉请被驳回。

2007年3月17日，段某宏与吴某刚在8名村民见证及两村村委会盖章的情况下，签订《房地产契约》，约定段某宏以9100元购买吴某刚位于邛崃市南宝山镇老街一处建筑面积121.5平方米的农村房屋。合同签订后，段某宏当日付清全款并实际入住。18年来，案涉房屋始终未能办理过户手续。为解决过户难题，今年7月，段某宏夫妇将吴某刚夫妇起诉至邛崃市法院，请求法院确认合同有效、要求强制过户并追索双倍违约金。

庭审中，吴某刚夫妇承认2007年收到过段某宏夫妇支付的购房款，签约时已明确告知吴某刚这套房屋“无房产证”，同时也表示如果需要办理房产证可以配合，但段某宏夫妇18年来从未找自己办理房产证。段某宏则坚称对方以“房产证遗失”为由拒不履行过户义务，构成违约。

法院审理查明，案涉房屋所占土地性质为集体建设用地，归邛崃市南宝山镇某社区集体所有；段某宏并非该集体经济组织成员，且在一审辩论终结前仍未取得成员身份。

法院审理认为，根据相关法律规定，非试点地区农民将宅基地房屋出售给本集体经济组织以外个人的合同应认定无效。双方虽签订合同并完成价款支付，但该合同违反当地现行的土地政策并损害了集体利益，因而无效。

经过审理，邛崃市法院作出判决：确认双方2007年签订的《房地产契约》无效；同时驳回原告过户、支付违约金及诉讼费请求。

法官说法

承办法官表示，农村宅基地房屋买卖必须同时符合“房地一体”原则和集体经济组织成员身份要求，任何见证或村委会盖章都不能替代法律强制性规定。买卖双方在进行农村房屋交易前应先行核实土地性质和身份资格，避免产生不必要的纠纷和损失。