买二手房“货比三家”是否构成“跳单”？

向智玲 四川法治报全媒体记者 王一多

房看了，价格也谈了，顾客却找其他中介公司跟房东签了合同，这算不算跳单？近日，成都市双流区法院审结了一起中介服务纠纷案，该院认定本案情况不构成跳单，但是购房人需向原中介支付必要的服务费用。

原中介公司：购房人跳单

2023年2月13日，购房人王园（化名）为购置房屋与甲中介公司建立联系。期间，甲中介公司工作人员向王园推荐了案涉房源、协助安排实地看房，还就房屋成交价格、首付比例、贷款办理等事宜与王园展开沟通。

两日后，王园因对贷款事宜存疑，又与乙中介公司取得联系。乙中介公司积极介入，不仅协助王园与房屋所有权人张月（化名）就案涉房屋价格进行协商，推动双方价格意向趋近；同时针对王园关切的贷款问题提供了专业、明确的咨询服务，有效解答了其疑虑。2月17日，王园与张月正式签订《成都市存量房屋买卖合同》，合同中明确约定，双方系通过乙中介公司的居间服务促成交易。

后甲中介公司以“跳单”为由将王园诉至双流区法院。

购房人：贷款存疑，另选中介咨询解决

甲中介公司主张，其自接受王园委托后，为王园提供案涉房源信息，并积极推动买卖双方达成合意，而王园为减少中介费，绕开甲中介公司与卖方成交，违背诚实信用原则，构成“跳单”，故诉请王园按房屋成交价的2.1%支付报酬8万余元。

王园抗辩称，因个人资金有限，购房时仅能接受3成首付的付款方式，但案涉房屋产权年限仅为50年，其担忧银行无法审批7成贷款额度。此前就该关键问题咨询甲中介公司时，对方回复模糊不清、未能消除顾虑，无奈之下才选择同时联系乙中介公司推进房屋买卖事宜。

卖房者张月陈述，为扩大交易渠道、增加成交机会，其所售房源已在多家房产交易平台挂牌。

法院：不构成跳单，但购房人需支付必要费用

法院经审理认为，甲中介公司虽提供了房源信息并参与初步沟通，但并未成功组织王园与张月就房屋交易核心条款（尤其是价格）达成一致意见，未实质促成房屋买卖合同成立。而王园在购房过程中，对银行按揭贷款比例存在明确且合理的担忧，并专门就此向甲中介公司咨询，但甲中介公司未进一步核实贷款事宜，也未给出明确、可靠的答复，未能提供让王园满意的专业服务。此外，结合张月“多平台挂牌”的陈述和双方提交的证据材料，该房源非甲中介公司“独家代理”的专属资源，信息具备公开性。综上，法院认为，在甲中介公司未促成交易、服务质量未达客户合理期待的情况下，王园选择服务更优的乙中介公司，属于合理的市场选择，不构成“跳单”。

考虑到甲中介公司在案涉房源成交前，已为王园提供了多套房源的带看服务、案涉房源的信息推荐，且参与了部分价格协商及基础咨询工作，付出了一定的人力、时间成本，故法院酌情判决王园向甲中介公司支付从事居间活动支出的必要费用3000元。

一审宣判后，甲中介公司不服判决，向成都中院提起上诉，成都中院经审理判决：驳回上诉，维持原判。

【法官说法】

“跳单”本质上是一种违反诚实信用原则的行为，法律设置“跳单”规制条款的目的是维护中介市场秩序、保障中介人权益，弘扬重信践诺的精神。但需注意的是，“维护中介权益”与“保障消费者选择权”并非对立关系——在充分竞争的中介市场中，房屋买卖双方均有权根据中介服务的专业性、效率等综合因素，择优选择服务提供者。

房屋买卖涉及重大财产权益，属于民生领域的重要事项。实践中，卖房者为提升成交概率，往往会将同一房源委托多家中介公司代理；购房者通过不同中介获取同一房源信息，属于常见的市场现象。因此，司法实践中判断是否构成“跳单”，法院会依据证据，结合房产交易习惯、日常生活经验及诚实信用原则综合认定，不会仅以“购房者同时接触多个中介”的表象，或“中介提供服务的先后顺序”作为唯一判断标准，为消费者保留“货比三家”的权利，实现交易秩序和自由选择的双重保护。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第九百六十一条　【中介合同定义】中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

第九百六十四条　【中介人必要费用请求权】中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

第九百六十五条　【委托人私下与第三人订立合同后果】委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。