从“闹心租”到“安心住”——专家律师谈《住房租赁条例》如何破解租房烦心事

四川法治报全媒体记者 徐婷婷 李季 实习生 赵语含

虚假房源、押金难退、房东突然涨租金或单方面解约……9月15日，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）将正式施行，为解决租房相关的烦心事提供了有力的依据。

作为我国首部住房租赁领域的行政法规，《条例》将如何为租房市场立规矩、划红线？又将为租客和房东带来哪些实实在在的影响？四川法治报全媒体记者采访了相关专家、律师，为您详细解读。

规范住房租赁企业经营业务

租房平台上，精装房屋的宣传图片光鲜亮丽，每月800元的租金更是吸引了不少租客前来看房。然而，实地看房后，房屋的真实情况却让小杨（化名）的心凉了大半截。布满霉菌的墙壁、锈迹斑驳的水管、老旧的家具，与平台上的宣传图片相差甚远。小杨试图与中介沟通，中介却十分嚣张，甚至直接让他去法院起诉。“真是气死我了，大家租房一定要擦亮眼睛！”这段找房经历让刚毕业的小杨怒气满满。

事实上，类似小杨这样遭遇“虚假房源”的租客数不胜数。房源照片是假的，租金价格是假的，房屋的基本信息也是假的……虚假房源问题困扰租房市场多年，且屡禁不止，缺乏经验的年轻租客往往踩“坑”无数。

“《条例》针对实践中频发的租房乱象，通过明确禁止性规定与刚性责任条款，划定了清晰的法律红线，覆盖了住房租赁全链条的突出问题。”成都大学法学院副院长、教授唐文娟向记者介绍，《条例》针对住房租赁企业、经纪机构发布虚假房源的乱象作出了明确规定。例如，第十六条要求房源信息必须“真实、准确、完整”，不同渠道发布的信息需一致；第四十二条更明确规定，对虚假信息行为处以2万元至10万元罚款，情节严重者可吊销营业执照，从源头遏制“钓鱼房源”“价格欺诈”。《条例》还为中介行为合规划定了红线。第二十五条明确禁止经纪机构“代收代付租金押金”“为违规住房（如非居住空间）提供经纪服务”“未经同意以当事人名义签合同”等行为，第四十四条对这些行为设定了相应的行政处罚。

此外，唐文娟介绍，针对租赁企业“高进低出”“长收短付”导致的资金链断裂、卷款跑路等风险，《条例》第十九条强制要求从事转租经营的企业设立“住房租赁资金监管账户”，所有租金收付必须通过该账户进行，杜绝企业挪用租金的乱象。“近期，我们公司开会的时候，就重点讲了资金监管这一方面内容。”某大型住房租赁企业员工王某对记者说，“我认为，这对于租客和房东都是利好。因为这样比较透明，尤其是在第三方监管之下，能防止‘吃差价’等违规行为的发生，减少对租赁市场的负面影响。”

明确押金扣减情形

如果说虚假房源是租房路上的“开门黑”，那么签订租房合同之后的“费用迷宫”则让租客更加“步步惊心”。暑期实习期间，在校生小安（化名）与朋友准备一起租房，虽然实地看房后不太满意，但碍于时间匆忙，还是与中介签订了租房合同。居住几天后，不隔音的环境和高昂的物业费让小安和朋友决定退租，然而却被中介告知无法退还押金。“要求退押金的时候，中介说合同期限是一年，还说我们属于‘违约方’，押金退不了！”小安和朋友这才发现上了当，原以为自己签订的是短租合同，实际上却是长租合同。

“每月200多元的物业费，中介根本没有提过。”租客小辛（化名）向记者讲述了自己租房过程中被收取“额外费用”的情形，“当时已经准备签订租房合同了，但我仔细看完合同后，忽然发现多出了‘卫生费’‘物业费’等，房东却说这些费用是不需要额外说明的。”最后，小辛决定不租这套房子。

“实际租房过程中，‘租金、押金争议’和‘单方解约矛盾’最为常见。比如，租客因工作调动提前退租，房东以‘合同没写提前解约流程’为由，扣光押金还索要剩余租期租金；还有长租公寓‘暴雷’，平台收了租客年付租金却只给房东月付，房东收不到钱要赶人，租客‘钱房两空’。”四川民科律师事务所高级合伙人、瀚法无渊律师团队负责人、律师陈维维向记者介绍，这类纠纷暴露了住房租赁领域长期存在的问题：合同条款模糊、平台监管缺失等导致权责不清，房东与租客之间产生矛盾。

《条例》明确规定，住房租赁合同应当明确约定押金的数额、返还时间及扣减押金的情形等事项，出租人无正当理由不得扣减押金。陈维维认为，《条例》施行后，这类案件的处理会更有依据——比如，提前解约的“合理期限通知”“押金退还条件细化”，都能在《条例》里找到裁判支点，减少法官自由裁量引发的争议。四川督卫律师事务所主任、律师张志远同样指出，《条例》中明确规定出租人收取押金的，应在租赁合同中约定押金数额、返还时间、扣减情形等事项，除有合同约定外，出租人无正当理由不得扣减押金，这有助于预防和处理这类纠纷。

但是，张志远表示，对分散的个人房东监管主要依赖租客举报，维权成本较高。因此，租客需主动防范风险，签约时务必核对房东产权信息并采用租赁合同范本进行备案；租金支付优先选择银行转账并备注用途；退租时若遇押金无理扣减，可通过监管平台申诉。陈维维则建议租客在签订合同时要“抠细节”，例如，把租金调整条件、维修责任、解约流程写入合同，不要轻信房东口头承诺。同时，要强化证据意识，留存好交租金的转账记录、房屋状况视频资料等，遇到争议第一时间固定证据。

租客居住安全有了刚性兜底

《2025年中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，全国租房人口已近2.6亿人。庞大的租房市场催生出各种各样的乱象，《条例》落地实施后，租客权益将得到哪些保障？

“《条例》在保障租客权益方面的最大亮点在于居住安全有了刚性兜底。”唐文娟介绍，《条例》第七条明确将“非居住空间单独出租”列为绝对禁止项，并要求住房必须符合建筑、消防、燃气等强制性标准，同时，授权地方政府划定“单间租住人数上限”和“人均最低租住面积”，首次在国家层面为租客的“物理居住安全”划下不可突破的红线。《条例》第五条、第十三条明确提出“推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利”，并规定“租赁合同连续履行至规定期限的，承租人可享受相应基本公共服务”，首次在行政法规层面确立了“租购同权”的原则，对流动人口租客而言，是从“租房者被排除在公共服务体系外”到“依法享有平等权利”的标志性进步。

陈维维指出，《条例》为租赁关系的“稳定性”提供了保障——合同期内禁止涨租、解约需法定事由（如租客拖欠租金超3个月等）、明确“买卖不破租赁”适用场景（即便房屋转卖，新房东也得继续履行原合同），以上条款从法律层面“锁死”租赁周期，让租客不用频繁搬家、担心房东突然涨租金。张志远认为，《条例》在租客权益保障上有三大突破：第一是押金规则透明化，要求合同必须明确押金数额、返还时间和扣减条件，未约定扣减条款时，房东不得擅自扣押金；第二是设立安全底线，明确禁止出租甲醛超标、私改承重墙或非居住空间改造的房屋；第三是救济渠道强化，租客遭遇暴力驱赶时，可直接报警并启动行政处罚程序。

新规取得实效需多方共同努力

然而，《条例》在执行过程中还将面临多重挑战。

在陈维维看来，登记备案、租金存管等要求可能让部分房东觉得“麻烦”，甚至转为“地下交易”（不签合同、现金付租），让租客的权益没有保障。他建议，通过街道办、社区宣传，把备案、存管和“租赁税优惠”“纠纷优先调解”挂钩，减轻房东抵触情绪。

唐文娟则指出，对于“正当理由”扣减押金，《条例》未明确统一标准，出租人和承租人常因对房屋损坏界定、维修责任等理解不同产生争议。她建议，在《条例》实施细则中，详细列举“正当理由”扣减押金的情形，如房屋结构性损坏、故意破坏设施等。同时，建立小额租赁纠纷快速处理机制，设立专门的调解机构，配备专业调解人员，免费为双方提供调解服务。

随着城市化进程持续推进，租房已成为新市民、年轻人融入城市的重要方式。《条例》的出台，不仅能提升每个租房家庭的获得感，更将推动住房租赁市场从“野蛮生长”转向“规范发展”，为构建“租购并举”的住房制度写下关键一笔。制度的生命力在于执行。专家和律师在接受记者采访时表示，接下来，各相关部门还需要细化配套措施，强化监管执法，实实在在保障各方权益，推动住房租赁市场健康发展。