法眼观两会·建言㊷|省政协委员任静：建立房地产健康发展的长效机制 积极稳妥化解房地产风险

四川法治报全媒体记者 李欣璐 李季 文/图

房地产事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。作为我国经济的支柱产业、地方财政收入的重要源头、国民财富的主要蓄水池，在经济增长、就业、财政收入、居民财富、金融稳定等方面都具有重大影响，在整个国民经济中有着举足轻重的地位。

今年省两会，省政协委员、四川罡兴律师事务所主任任静重点关注如何积极稳妥化解房地产风险。

任静发现，近两年我国房地产市场供需两端快速下行，房地产企业流动性危机仍未解除，对上下游产业造成严重冲击，不仅加大了金融体系风险、地方政府债务风险，而且直接拖累经济增长。由于房地产市场与信用市场深度绑定，房地产泡沫破裂导致的信用危机和财富效应大幅缩水会给国家经济社会带来沉重打击，因此当前稳定房地产市场对助力经济回稳至关重要，当务之急，要多措并举，重塑市场信心，建立房地产健康发展的长效机制，推动房地产业高质量和可持续发展。

为此，任静建议：

一、完善金融供给，全面开展保交楼专项行动，重塑房地产市场信心。从房地产市场良性循环和保障购房人合法权益来说，保交楼具有重大意义。要想恢复各方对房地产市场的信心，必须做好商品住房烂尾的风险处置，顺利交付已购住房。一方面要在坚持市场化、法制化原则的基础上去推进保交楼进程，充分发挥房地产融资协调机制的作用，对符合“白名单”条件的项目，各级政府要做到“应进尽进”，对合规“白名单”中的项目，以满足在建项目的合理融资需求。另一方面完善金融供给，扩大政策性开发性金融工具资金投放，确保工程款到位，做好保交楼工作，确保购房人的利益。严格落实资金监管的责任，特别是住建部门和银行，要切实落实其资金监管责任。

二、实施“一企一策”，有效化解房企潜在风险。由于市场下行期所带来巨大压力，市场环境的变化使得房企面临诸多挑战；由于违法经营以及恶意掏空等不良行为，进一步加剧了企业的风险敞口与经营困境，对企业的生存与发展构成了严峻威胁。因此，任静认为，可采取“一企一策”的治理策略，对于资可抵债且仍在积极应对的出险房企，应稳妥推进债务重组。对于极少数存在违法经营、严重资不抵债且失去经营能力的中小型房企，建议在股东权益清零，防止资产转移，并按照公司法、破产法实施破产清算。

三、统筹消化存量房产，优化增量住房结构。消化存量房产是房地产市场的一项重要任务。当前，二手住宅销售占比高于新建商品住宅，为有效加大房地产市场去库存力度，应将一手房市场与二手房市场进行有机联动。对此，任静提出，要完善二手住宅交易有关制度和保障措施，采取国有保障房运营公司收购和市场化交易两种方式，推进二手住宅安全、高效实现“卖旧买新”，带动新房市场活跃。增加配售和配租型保障性住房的供给，补齐住房保障短板。地方政府可通过收购存量房充当保障性住房，以减少市场供给，达到去库存、救房企、救楼市、利财政、利民生的目标。一方面房企的现金流压力得到缓解，所得资金既能用于拍卖土地，利好地方财政，也能用于建设住房、防止烂尾，惠及民生；另一方面地方政府可通过保障房租赁获得收入向银行还款。不仅能有效缓解地方财政的压力，也能为保障性住房的可持续运营和发展奠定坚实的基础。

四、运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地。各级自然资源主管部门针对存量闲置土地进行系统性梳理与评估，明确其位置、面积及潜在开发价值。并运用专项债券资金实施收回收购计划，首先优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其次考虑位于城市发展重点区域或具有明显开发潜力的地块。通过制定优惠政策、提供开发指导等方式，吸引社会资金参与闲置土地的开发利用，形成政府主导、市场运作的良性循环。同时，为确保资金使用的规范性和透明度，应建立健全的监督机制，保障专项债券资金在土地收回收购中的有效投入与回报，为城市可持续发展提供有效保障。

五、建立健全房地产健康发展长效机制。要完善“保障＋市场”住房供应体系，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。优先保障和解决新市民、新就业群体、常住人口等刚需人群的住房需求，既可以消化存量房产，受保障人群还获得了品质更好或价格更合理的保障性住房，由此缓解市场过度商品化对居住需求的挤压。要完善土地供应制度，在保护合理住房需求的基础上，合理供给土地，完善住房保障供应体系，建立房屋从开发、建设到维护使用的全生命周期管理机制，在稳定地价基础上稳定房价，避免大起大落，从而确保房地产市场的稳定。