高层住宅共用管道反水致业主房屋装修受损达15万余元　多方权责如何厘清？

张丽萍 四川法治报全媒体记者 李丹

新房装修后未入住，却因小区共用下水管道反水被积水浸泡，装修损毁严重。受损业主将前后两任物业公司、楼盘开发商、装修公司及楼上24户业主一并诉至法院。

近日，宜宾市南溪区人民法院审结该案，依法判决案涉楼盘开发商管道设计不合理，承担60%主要赔偿责任；前期物业公司、现任物业公司运维履职不到位，各承担15%赔偿责任；原告因自身管护疏漏导致损失扩大，自行承担10%损失，为同类侵权案件责任比例裁量提供了可参照的裁判尺度。

据审理查明，赵某、邹某系宜宾市南溪区某小区某楼栋3层2号业主，二人于2023年9月完成房屋装修。此后，房屋始终处于空置未入住状态。案涉小区先后由两家物业公司提供服务，其中B物业公司为前期物业服务企业，服务周期至2023年7月4日，C物业公司自2023年7月5日起承接小区物业服务至今。

2023年10月30日，小区住户反映天花板渗水。C物业公司巡查发现，赵某、邹某空置房屋内积水深度约10厘米，系厨房共用废水立管反水导致，房屋内装修、家具设备被污水严重浸泡受损。后物业公司以从案涉房屋厨房废水立管插入疏通工具的方式疏通作业，清理出玻璃碴、水泥块、石块、河沙、油脂、石粉颗粒等大量混杂堵塞物。

案件审理过程中，经专业鉴定机构采用重置成本法评估，案涉房屋装修财产损失共计157500元。2024年10月23日，还在损失鉴定中的案涉房屋再次发生下水反水事故。C物业公司自认，小区管道反水问题未得到根本性处理，存在随时复发可能。

法院进一步核查案涉楼栋排水设计与物业履职情况，发现该楼栋排水系统存在结构性缺陷：三楼及以上楼层设有独立厨房废水立管，一二楼则使用另一套废水立管，然后从一楼起往下连通同一下水管道管网。B物业公司、C物业公司的物业服务合同均明确载明：共用部位、共用设施（含排污排水管）的管理维护属于物业服务的内容。

法院审理认为，B物业公司虽在服务期满后完整移交排水系统，但未提交证明其在服务周期内对公共污水管网开展过彻底清掏依据。C物业公司接管小区后，虽开展过三次管网清掏作业，但未提供清掏前管道状况记录，亦未针对多栋楼反复发生同类事故采取系统性整改措施，未能有效履行防止损害扩大的管理职责。

同时，法院指出，赵某、邹某作为房屋所有权人，房屋装修完成后长期空置、无人管护，未能第一时间发现积水险情、阻止损失扩大，自身存在过错；楼上24户业主及涉案装修公司无过错行为，依法不承担赔偿责任。

综上，法院依法作出判决：案涉楼盘开发商因管道设计不合理，承担60%主要赔偿责任；前期B物业公司、现任C物业公司因运维履职不到位，各承担15%赔偿责任；原告因自身管护疏漏，自行承担10%损失。

该案作为高层住宅公共排水设施引发的财产损害赔偿典型案例，厘清了物业服务企业在公共排水设施维护中的责任边界，在引导物业服务规范化方面具有一定的指引价值。

确立共用设施维护的实质履行判断标准，否定形式化运维的免责效力。物业服务合同明确规定小区共用排水污水管道属于维护管理范畴，物业公司负有常态化管护义务，且不能将管护责任局限于地下管网主管道。同时，管护工作当属长期性、系统性工作，单纯的清掏作业或事故发生后的单次疏通并不能代表完整履职。物业服务企业开展清掏作业后仍反复发生同类反水事故，且未根本解决堵塞隐患的，应认定为维护管理不到位。该标准打破做了即履职的形式化判断逻辑，倒逼物业服务从走过场式清掏转向实质性保障设施运行，有利于推动行业从重流程向重实效转变。

明确新旧物业交接场景下的全周期责任规则，破解移交即免责的实务误区。针对前期物业与新任物业的责任划分，前期物业服务企业不得以排水系统已移交新物业为由直接免责，须举证证明服务期内已对共用污水管网履行规范、完整的维护义务；新任物业自接管之日起，即全面承接共用排水设施的维护管理职责，不得以设施存在建设阶段的历史质量缺陷推诿责任。该规则压实了物业服务全链条责任，有效避免新旧物业以交接为由相互扯皮。

强化高频事故场景下物业公司的风险防控与主动治理义务。在小区多楼栋、多住户反复发生同类反水事故情形下，物业公司负有超出常规维护的注意义务，应主动研判事故共性、排查系统性缺陷、采取针对性整改措施，从源头降低损害复发风险。该认定有利于引导企业建立设施故障溯源机制，真正履行共用设施管理人的审慎注意义务。

坚持过错与责任相适应原则，精准划定按份责任比例。物业公司不是侵权行为的直接实施主体，其责任认定应综合过错程度与原因力大小落实权责相匹配原则，既惩戒了物业服务失职行为，也避免过度加重物业负担，为同类侵权案件的责任比例裁量提供了可参照的裁判尺度。

承办法官表示，住宅小区共用管网、电梯、消防设施等共用设施，事关全体业主切身利益与居住安全，是物业服务的核心履职范畴。物业服务企业应当摒弃形式化、应付式服务思维，建立常态化排查、规范化管护、系统化整改的工作机制，切实履行合同义务与安全保障责任。同时，房企应严格落实建筑设计规范，从源头规避设施结构性缺陷；业主亦需尽到房屋管护义务，多方协同筑牢小区居住安全防线。