商铺空置，物业费能不能打折？物业协同法庭专业调解破商铺空置难题

四川法治报全媒体记者 刘冰玉

“非常感谢调解员耐心调解与中肯建议，帮我们解决了一大难题……”近日，某商用小区业主韩某委托家人将一面锦旗送到天府新区法院物业协同法庭，向调解员表达谢意。锦旗背后，是物业协同法庭商事调解组织与退休法官共同发力、成功化解的一起标的额达25万余元的空置商铺物业费纠纷。

韩某于2023年购买某小区商铺后，因经营计划调整，商铺长期处于空置状态，物业公司按照合同条款如约提供公共区域清洁、安保、设施维护等物业服务。

2023年11月，韩某开始拖欠物业费，截至2026年5月，累计欠缴已达25万余元，物业公司经多次沟通无果，走进位于新区综治中心的物业协同法庭寻求解决办法。

“我们没有实际入驻商铺，没有完全享受到物业服务，公司不打折我不付……”，调解员联系到韩某后，先是了解物业服务是否存在问题，随后韩某道出真实原因。

面对韩某的抵触情绪，调解员耐心告知消极应对可能对其产生不良影响，韩某随后委托家人与物业公司多次面谈要求打折，物业公司均以合同没有约定且无违约行为，拒绝让步，双方僵持不下。

面对双方在“打折”问题上的僵持，调解员先行与韩某家人沟通，向其普及空置房物业费缴纳的相关法律规定，指出商铺空置属于业主自身对物业使用权的处分，并不构成减免物业费的法定或约定事由。同时，调解员也提醒业主，如果对物业公司的服务确有意见，可以提出具体问题或另行主张权利。

但业主对空置物业费问题的法律适用仍存在疑虑，退休法官及时介入，结合自己多年审判经验，向双方当事人分析辖区内多起空置商铺物业费纠纷的生效判决规则，通过类案对比引导当事人对纠纷结果形成合理诉讼预期，同时提醒物业公司，虽然法律上站得住脚，但从长远经营角度，也要体谅业主的实际困难，合理的协商方案更有利于维护长期合作关系。

在调解员疏通情绪、退休法官明确规则的双重作用下，双方的对立情绪明显缓和，调解员为韩某提出建议：与其让商铺长期空置，不如将商铺对外出租，既能盘活固定资产、增加收益，也能消减“没享受到服务却要交费”的心理落差。

最终，韩某与物业公司达成调解协议：韩某分期支付欠缴的物业费，第一期金额已履行完毕，也采纳建议将房屋出租，确保后续费用按期支付。

物业协同法庭，始终坚持以专业化建设为牵引，不断提升物业纠纷实质化解能力。一方面，引入商事调解组织常驻，发挥其贴近市场、熟悉商业习惯的专业优势，另一方面，返聘退休法官驻点指导，为调解提供坚实的法律支撑。一面锦旗，记录着商事调解组织的耐心与智慧，也见证着退休法官的专业与担当。天府新区法院将持续强化物业协同法庭建设，以专业力量守护民生福祉，把群众的“烦心事”办成“暖心事”。