“借名买房”有争议？法院：强制执行

叶春桃 张开 四川法治报全媒体记者 曾昌文

1月7日，记者从成都市龙泉驿区法院获悉，该有近日审结一起“借名买房”执行异议案，原告王某主张自己才是房屋真正主人，要求法院停止对登记在曾某名下房产的强制执行。法院审理后认定，双方虽存在事实上的“借名买房”约定，但该约定仅产生债权效力，不能对抗善意申请执行人，遂驳回王某全部诉请。

2019年8月，王某看中成都市龙泉驿区柏合镇华信大道9某小区一套待售房屋。在与开发商签订认购协议并先后支付首付款93万元后，王某因无法办理按揭贷款导致无法继续购房，于是找到朋友曾某，双方口头约定：以曾某名义签约、贷款，产权暂登记在曾某名下，但由王某实际占有、还贷。2022年1月，曾某与开发商正式签订买卖合同；同年5月房屋交付后，王某出资装修、入住，并按月将房贷转至曾某的还款账户。

2023年，曾某因另案被成都建工第二建筑工程有限公司申请强制执行，标的9.7万余元及利息。执行中，法院于2024年10月裁定拍卖上述房屋。王某提出案外人异议被驳回后，又提起执行异议之诉，请求确认房屋归其所有并排除执行。

庭审中，王某提交了退房申请表、开发商退款流水、微信转账记录、水电气合同等证据，曾某亦当庭承认“房子实属王某”。成都建工第二公司则坚持“物权以登记为准”，要求驳回诉请；农业银行金牛支行、中国银行龙泉支行作为抵押权第三人，亦主张登记公信力应受保护。

法院审理认为：王某与曾某之间构成事实“借名买房”合同关系，但合同仅具有债权效力，不产生物权变动；依据《民法典》第二百零九条及《执行异议复议规定》第二十四条，已登记的不动产以登记簿判断权利人，王某对房屋享有的债权请求权不能对抗善意申请执行人；王某为获取贷款自愿将房屋登记在他人名下，对潜在风险应自行承担。综上，王某排除执行的请求缺乏法律依据。经过审理，法院判决驳回王某全部诉讼请求。

法官提示：

借名买房使产权“名实不符”，一旦出名人涉诉，房屋即面临被查封、拍卖风险。购房者应严守限购政策，提高法律意识和风险防范意识，通过合法途径解决购房问题

法条链接：

《中华人民共和国民法典》第二百零九条　【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》第二百一十五条　【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。