成都中院实质解纷 120名业主撤诉

四川法治报全媒体记者 刘冰玉
　　
　　业主起诉物业公司主张降低物业费，物业公司起诉业主拖欠物业费……近日，成都中院妥善化解一起小区物业纠纷案件，案涉120名业主联名给承办法官送来锦旗致谢。
　　
　　该案中，法院通过实质解决问题纠纷的方法，不但使一起业主起诉物业公司主张降低物业费收费标准的物业服务合同纠纷案，以120名业主在二审中撤回一审起诉结案，同时，案涉物业公司起诉业主拖欠物业费纠纷的4起案件也在二审中因已履行由物业公司撤回一审起诉结案。该案涉小区还有160余名业主拖欠物业费纠纷，物业公司亦按新达成的收费标准及时收回数百万元的全部欠费而不再涉诉。该案的妥善化解既维护了业主的合法权益，也有效减轻了物业公司的诉累，受到当事双方的好评，取得了案结事了人和的良好效果。
　　
　　据统计，2024年，成都全市法院受理物业服务合同纠纷案件9939件，与2023年的18584件相比，同比下降达46.52%。近年来，成都中院认真落实最高人民法院提出的“如我在诉”等要求，根据案件特点，尤其是在涉众拖欠物业费的物业服务合同纠纷案中，特别注重矛盾纠纷的实质化解，明确以案结事了人和为办案目的，使大量拖欠物业费纠纷在源头实质解决妥善处理，取得突出成效，确保此类案件不增反降，且今年仍保持持续下降的良好态势。
　　
　　该案承办法官王鑫介绍，实质化解矛盾纠纷就是不简单机械地只从表面上处理拖欠物业费问题，而是要先查实业主拖欠物业费，尤其是大量业主拖欠物业费的真正原因。若物业公司确实存在服务质量、标准严重不对价对、不达标等又拒不整改及拒不依法退场等情况，在物业公司先期只拿几件案件进行“试水”诉讼的情况下，一定要智慧裁判，应与当地住建局、街道办等职能部门联动，督导物业公司对服务质量、标准严重不达标等问题进行限期整改，整改前，物业公司要承担相应违约责任，整改后，可继续按约定标准收取物业费用，以达到物业公司必须按约定标准质量提供物业服务，确保案涉楼盘不因物业服务不到位而至品质下降，真正实质解决相关业主特别关注的切身利益等问题。
　　
　　针对上述案件，因只是部分业主起诉主张降低物业费标准，且法院一般也无权直接调整合同约定的收费标准，二审若直接维持一审判决，的确可以很快结案，但实质矛盾并未解决，相关物业公司起诉的4起案件可能会进入再审、执行程序，还有160余起拖欠物业费纠纷极有可能进入法院涉诉，而实质解纷的方法既有效维护了业主的合法权益，又有效防止将物业公司拖入诉累，还做到矛盾纠纷的源头预防化解处理，并有效遏制相关纠纷批量涌入法院，实效突出。