维修基金在破产程序中的归属与清偿

邓天缘

据人民法院司法案例大数据平台统计，2020-2024 年全国房地产企业破产案件年均增幅达18.3%，其中涉及维修基金争议的案件占比超 35%。维修基金的归属与清偿问题直接关系到业主共有财产安全。若被纳入破产债权按普通比例清偿，将导致房屋后续维修无资金保障；若完全排除在破产程序外，又可能影响其他债权人公平受偿。因此，厘清维修基金在破产程序中的法律地位，既是解决司法实践争议的关键，也是平衡业主权益与债权人利益、保障破产程序高效推进的重要课题。

国内学界对维修基金在破产程序中法律地位的研究有三种学说。 “物权优先说”以《民法典》第 281 条 “业主共有”规定为依据，主张维修基金独立于破产企业财产，业主可行使取回权；“债权分类说”认为已交付房屋的维修基金为物权，未交付房屋的转化为优先债权；“程序适配说”提出需结合《企业破产法》债权申报规则，将维修基金纳入特定顺位清偿。

域外立法皆肯定维修基金在破产程序中的优先或独立地位。美国《统一破产法》将 “业主协会专项基金” 认定为 “担保性债权”，优先于普通债权清偿；德国《住宅所有权法》规定维修基金由第三方机构托管，破产程序中不得作为债务人财产分配；日本《区分所有权法》则明确维修基金的 “物权附随性”，房屋转移时基金自动随物权转移，与开发企业破产无涉。这些经验为我国研究提供了参考，但需结合我国 “业主共有” 制度与破产实践进行适配。

我国维修基金具有“业主共有权属性、物权附随性、专款专用属性”的法律属性。根据《民法典》第 281 条和《住宅专项维修资金管理办法》第28条、第11条的规定，维修基金的所有权主体是业主，破产企业仅享有 “保管权” 而非 “所有权”；维修基金的存在与房屋物权紧密绑定，因而并非独立的财产，而是房屋物权的 “从权利”，若房屋物权已转移（如业主已收房），维修基金则与开发企业财产完全分离；维修基金专户应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账，且 “不得挪作他用”。

我国的维修基金不属于破产财产。根据《企业破产法》第 30 条，破产财产是 “债务人在破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产”。维修基金因归业主共有而非破产企业的“自有财产”，不符合破产财产的 “所有权归属” 要件；维修基金的使用需经业主决策，破产企业仅享有保管权，无独立支配权，不符合破产财产的 “支配权” 要件；维修基金仅用于房屋维修，具有特定用途，而破产财产需用于清偿全体债权人，二者用途存在本质差异。

然而，司法实践中，在开发公司破产的场景下，因房屋交付状态不同，有三种不同的认定模式。一是房屋已交付，则认定为业主共有财产，不纳入破产债权，允许业主行使取回权，典型案例如（2021）云 0102 破 1 号 “昆明某置业公司破产重整案”。二是房屋未交付，则基于 “生存权优先” 原则，转化为业主优先债权，纳入破产债权。典型案例为 （2019）黔 0523 破 5 号 “贵州某房地产公司破产清算案”。三是代收未缴，则区分 “是否已计入房价” 认定债权属性，若维修基金已包含在购房款中，则认定为 “购房款的组成部分”，按购房款债权优先清偿（如（2022）粤 01 破 123 号案）；若维修基金为单独收取，则认定为 “普通债权”，按普通比例清偿（如（2023）浙 02 破 45 号案）。在物业公司破产场景下，维修基金争议主要涉及 “代管基金” 和““预收/拖欠基金” 两类，实践中认定模式相对统一。对代管维修基金，认定为业主共有财产，不纳入破产债权；典型案例为（2020）苏 0991 破 7 号 “盐城某物业公司破产重整案”。对预收/拖欠基金，认定为 “业主债权”，按普通顺位清偿，如（2021）沪 01 破 89 号案；（2022）京 03 破 67 号案。

为统一维修基金在破产程序中是否属于破产债权的认定，建议修订《企业破产法》，明确维修基金的排除与清偿规则，例如在《企业破产法》第 30 条后增加条款：“债务人代收或代管的业主共有维修基金，不属于破产财产；房屋已交付的，业主有权行使取回权；房屋未交付的，维修基金转化为业主优先债权，优先于普通债权但劣后于建设工程价款和职工债权。” 同时，在第 41 条 “破产费用” 中增加 “维修基金专户监管费用”，确保基金监管的持续性。

(作者单位 四川徐和徐清算事务有限公司 澳门城市大学法学院）