业主买了车位却办不了产权证 法院：物业经理行为构成无权代理，退还业主车位款及损失6万元

四川法治报全媒体记者 曾昌文
　　
　　买卖车位本是常见之事，若交易流程不规范，却可能引发诸多纠纷。近日，邛崃市法院成功调解一起车位买卖合同纠纷，私下收受业主购车位钱款的物业公司经理分三期返还业主6万元。
　　
　　2023年，家住邛崃市某小区的姜某、李某夫妇因需要停放自家车辆，找到小区物业公司经理吴某某。双方经协商约定，姜某、李某夫妇以5.8万元购买小区一处地下停车位。同年7月，姜某、李某夫妇将5.8万元支付给吴某某。9月，吴某某向姜某琴、李某君夫妇出具了加盖小区开发商公章的车位收款收据。
　　
　　2024年，姜某、李某夫妇拿着车位收款收据准备办理不动产权登记时，却被开发商拒绝，同时还被要求支付2025年起的车位管理费。无奈之下，姜某、李某夫妇将物业公司及吴某某起诉至邛崃市法院。
　　
　　法院在审理过程中查实了多项关键事实：开发商并未授权物业公司销售车位，吴某某的行为属于个人越权；物业公司的《员工守则》已明确禁止员工代收客户资金；姜某、李某在付款时未核查吴某某的收款权限，未要求开具正规票据；吴某某收取的5.8万元并未进入公司账户，存在资金挪用的情况。
　　
　　法院审理认为，吴某某的行为构成了民法典第一百七十一条规定的无权代理，且由于不符合表见代理的构成要件，所以，其行为后果不能由被代理人承担。吴某某超越代理权限的收款行为未得到开发商的追认，对开发商不产生法律效力。物业公司作为用人单位，在此事件中基于员工管理相关规定及实际资金流向等因素考量，法院最终未判定其承担直接退款责任。
　　
　　最终，经过法院主持调解，各方当事人达成调解协议。吴某某需分三期于今年12月31日前退还原告车位款及损失等共计6万元。
　　
　　法官说法
　　
　　该案承办法官表示，这起纠纷的发生暴露了三大法律风险。首先是主体错位风险，车位的产权归属开发商或业主共有，物业公司仅拥有管理权而无处分权，购买者在交易时极易忽略这一点，误将物业公司当作有权销售方。其次是支付失范风险，《商品房销售管理办法》第二十八条明确规定，购房款应直接存入预售资金监管账户，如此才能保障资金用于工程建设，避免资金被挪用，而本案中业主将款项支付至个人账户，脱离了监管。最后是凭证缺失风险，业主未取得加盖公章的正式合同及增值税发票，导致在维权时证据链不完整，增加维权难度。
　　
　　鉴于此，法官提出“三查两要”原则，为购车位者提供指导。查授权，要求出示开发商书面授权文件及车位预售许可证，确保销售行为的合法性；查账户，核对收款账户是否与预售许可证载明监管账户一致，保障资金安全；查备案，通过住建部门官网验证车位销售备案信息，核实交易真实性。同时要票据，坚持索要载明车位编号的机打增值税发票，留存关键证据；要见证，重要交易过程要求两名以上物业工作人员在场确认，增加交易的可信度与可追溯性。