入住7年 业主状告开发商延期交房

赵银熙奂思宇张倏越

绵阳市民韩先生和钟女士购买了某房产开发公司的一套商品房，并在房屋竣工后按期领取钥匙入住。7年后，两人一纸诉状将房产公司告上法庭，诉请法院判决某房产开发公司赔偿“延期交房违约金”9.7万余元。已经领钥匙入住，又提出延期交房，这是怎么一回事？

A

购房入住7年产权证还没办下来

2010年3月8日，韩先生和钟女士与绵阳某房产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定房产公司将其开发的位于绵阳市游仙区游仙东路某小区的一套房屋出售，房屋总价31.7万余元。合同第六条约定：“因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任”；第十条约定：“（一）出卖人应当在2011年4月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划验收合格证；2.由有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书……合同还对双方各自的违约责任进行了说明。

合同签订后，韩先生和钟女士按照约定全额支付了房款。2012年，两人领取钥匙并入住。

然而，到办理相关产权证时，房产公司一方却违约了。更让韩先生和钟女士无语的是，这一等就是整整7年。“开发商未在约定的时间前取得商品房所在楼栋的权属证明，未在合同约定的期限内给我们办理产权转移登记。同时，因为房屋至今未通过竣工验收，导致我们无法取得房屋产权证书。”2019年，韩先生和钟女士将某房产公司告上法院，请求法院判令房产公司按照合同约定，赔偿违约金9.7万余元。

B

房屋未通过验收无法登记过户

2019年9月18日，绵阳市游仙区法院开庭审理此案。

法院调查查明，针对案涉小区，某房产公司曾在2013年5月发出一份《交房事宜的补充公告》，主要内容为：“项目目前已经通过质监站的验收，取得了《质量监督报告》，现已进入综合备案程序，《竣工备案验收表》正在办理之中，目前尚未完全具备交房条件。《竣工备案验收表》取得之前业主可正常接房，也可在取得《竣工备案验收表》之后再接房。”

2018年12月，绵阳市国土资源局游仙分局也出具了一份《告知书》，回复到：该小区房屋开发商未完成消防、竣工验收等手续，土地抵押尚未解封，目前尚不具备房屋不动产登记的必要条件。”

2019年7月，某房产公司发出《工作推进通报》，主要内容为：“目前办证推进工作正有序推进。”同年8月，又发出一份《关于办证工作的情况通告》，主要内容为：“争取年底前完成办证前期所有手续，努力化解涉房办证矛盾。”

法院另查明，截至本案受理时，该小区尚未完成消防验收及竣工验收，小区内房屋尚未初始登记至韩先生和钟女士名下。

C

交钥匙不等于交房房产公司违约

法院审理认为，原告韩先生和钟女士与被告某房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。原告已按约定支付房屋价款，而被告却因自身原因导致涉案小区至今未通过消防验收与竣工验收，也未将房屋权属登记至原告名下，其行为违反了合同约定，应当承担违约责任。

关于原告主张的逾期交房违约金,法院认为，虽然原告已于2012年从物业处领取钥匙入住涉案房屋，但被告仍应当按照合同约定，向原告支付逾期交房违约金。其理由：首先，根据《建筑法》第六十一条的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用；其次，被告在2011年7月31日对小区业主出具的《承诺》也清楚载明“对于逾期交房的违约责任严格按照合同约定实行。自2011年5月1日起至达到合同约定交房标准止。”因此，原告在2012年接收房屋钥匙的行为，不能视为被告已经完成了交付义务，被告应当向原告支付逾期交房违约金。根据双方签订的《合同》约定，违约金应从2011年5月1日合同约定的交房日次日起开始计算，但因涉案房屋何时能够完成竣工验收并不确定，考虑判决所确定的履行金额的确定性、可执行性，本案只处理2011年5月1日至2019年9月18日法庭辩论终结之日的违约金，2019年9月18日之后的违约金，原告可另行主张。

最终，游仙区法院判处被告某房产公司在指定时间内，向原告韩先生和钟女士支付2011年5月1日至2019年9月18日期间的逾期交房违约金97371.6元。