露台是谁的？

四川法治报全媒体记者 杨棕贤

许多人心中都渴望拥有一片属于自己的“秘密花园”，在专属于自己的露台上种上花草、静观四季更替，好不惬意。然而露台的权属及打造时需要注意的法律风险和问题可不少。近日，雅安市雨城区法院成功调解了一起因露台归属权而引发的相邻权纠纷案，最终由开发商向李某支付略高于市场评估价的回购款将案涉房屋回购，平息了这起纷争，最大限度保障了各方的合法权益。

2019年1月，李某在雨城区某房地产开发商处看中了一套位于8楼的商住房。销售人员向李某口头承诺，购买该房则可拥有屋外（与阳台相连）露台的“专属使用权”。于是，双方签订了《商品房买卖合同》，李某以106万（明显高于该房屋所在楼栋的相同户型房屋的价格）购买了该房。收房后，李某在房屋装修过程中，打通了房屋阳台至露台的通道，在露台上建造了自己的“私家花园”。

2025年7月，开发商将李某房屋所在楼栋6-7层的部分房屋出租给案外人用于经营酒店。因7楼顶层（露台）为设备层，而李某已将露台打造成“私家花园”，影响了酒店空调设备的正常安装。

开发商认为李某的行为已经严重妨碍、损害相邻人的合法权益，要求其停止对屋顶公共平台的一切占用行为，拆除其在平台修建的花台、花池等构筑物和搭建的雨棚等，将平台恢复原状。

李某表示开发商的销售人员在向其销售房屋时，承诺自己享有对屋外平台的“专属使用权”。双方因此争执不休，矛盾愈演愈烈，遂诉至法院。

法院审理认为，本案系因李某在住宅楼顶层设备平台搭建花坛、种植花草并搭建雨棚而引发的相邻关系纠纷，主要争议焦点为李某的行为是否构成对相邻权人合法权益的侵害。为最大限度保障购房人李某、开发商及案外酒店经营者三方主体的利益，避免矛盾升级恶化，承办法官通过勘验现场，对接住建、自规、街道等部门共同研究解决该案，并分别与李某及其家属、开发商、酒店经营者深入沟通、找准案件症结。最终，在法官的主持调解下，由开发商向李某支付略高于市场评估价的回购款共计95万元回购该案涉房屋，李某体面退出，有效平衡保障了三方主体的利益。

【法官说法】

只有同时满足“规划专属”和“写入合同”两个条件的露台，业主才能享有排他性的专属使用权。当下绝对大多数未在规划中明确专属的露台，属于全体业主共有，任何业主都可以合理使用，但无权独占或排他性改造。本案中，案涉露台位于被告李某房屋所在住宅楼旁边商业用房楼顶，属于建筑物的设备层和结构组成部分，不满足以上两个硬性条件，其法律属性为全体业主共有，开发商无权擅自处分全体业主的共有部分，无权将共有平台“专属使用权”赠与李某。