“包租公司”未向房东支付房租 房东能否要求租客腾退？

夏陈潘 四川法治报全媒体记者 刘冰玉

房东未收到“包租”公司合同约定应支付的房租，能否要求解除与租客签订的合同并要求其腾退？近日，天府新区法院审结一起房屋租赁合同纠纷，认定案涉《房屋租赁合同》属合法有效，约束房东和租客，遂判决驳回房东张女士全部诉讼请求。

张女士与某公司签订《房屋委托管理合同》，约定张女士委托该公司全权代理房屋出租事宜。合同中，双方约定该公司支付张女士定金2000元，无论公司盈亏，该公司保底支付张女士月租金2600元，若出租价格高于保底租金价格，由双方按五五比例分配。合同约定租金按照季付的方式，期限为5年，张女士给予该公司6个月免租期优惠。签订合同后，公司依合同约定向张女士支付了定金。随后，通过该公司，张女士将案涉房屋出租给案外人。第一份合同到期后，该公司又将案涉房屋出租给小李。张女士、公司、小李三方签订《房屋租赁合同》，约定租期为半年，月租金2300元，由公司代收，租期为6个月。小李按照合同约定账户，转入押金1000元和6个月租金。张女士与公司约定的免租期到期后，公司未按照双方约定支付首期租金。待张女士欲向公司催款时，发现之前联系自己的人员失联。随后，张女士向小李主张租金被拒，双方发生争议。张女士向法院提起诉讼，要求解除与小李签订的《房屋租赁合同》并要求小李腾退房屋。

“公司说合同可以签1年，也可签5年长租。但如果签5年，就要求我给六个月免租期。我考虑长租稳定，又是旱涝保收，这样省事”、“我是一分钱租金都没拿到，小李住的是我的房子，租金就应该支付给我，要不然就搬走”。庭审中，张女士表示。“当时公司也拿了你们的代理合同给我看，你也在场，租房合同你本人也签了字。我是按照合同约定转的账，你凭什么要求我给两次钱？”小李也表示。

法院经审理，认定三方共同签订的《房屋租赁合同》属合法有效，对张女士具有约束力。小李已经按照合同约定履行了支付押金、租金的义务，遂判决驳回张女士要求解除合同并要求小李腾退房屋的诉讼请求。

法官说法

承办该案的法官指出，通过“包租”公司将房屋转租，如果“包租”公司欠付租金甚至“跑路”，房东是否有权要求租客腾退房屋不能一概而论，重点还是看双方是代理关系还是转租关系以及具体案件的具体情况。

就本案而言，张女士与某公司签订的《房屋委托管理合同》，名为委托管理，但实际同时约定了“代理”和“转租”。三方在签订《房屋租赁合同》时，该公司已经向小李披露了与张女士的代理关系。不仅如此，在签订合同时，张女士也在场并在该合同上签字确认，该合同对张女士具有约束力。张女士作为完全民事行为能力人，理应知晓该合同内容及在该合同上签字可能产生的法律后果。所以，张女士以未收到公司租金为由，要求解除与小李签订的合同并腾退房屋没有法律依据。

法官提醒

该案承办法官提醒，从近期审理的涉“包租”公司房屋租赁纠纷看，“包租”公司在为出租方、承租方提供合同缔约机会、服务便利的同时，也不乏因其自身经营不善甚至“跑路”引发的纠纷。房屋出租人通过“包租”公司对外出租房屋时，一定要警惕“旱涝保收”、“一劳永逸”的诱惑，避坑“长租”陷阱。具体可以从以下几个方面注意：

核实主体，排除“高危”公司。在与“包租”公司签订合同前，核查企业的身份和资金监管状态。可以通过国家企业信用信息公示系统、住房租赁管理服务平台等查询企业状况，了解是否完成报备、是否开设了住房租赁资金监管账户等信息，查询是否存在经营异常记录，有无未备案、无监管账户、频繁变更法定代表人或股东等情形。

警惕诱惑，避免“馅饼”变“陷阱”。“天上不会掉馅饼”。在与“包租”公司签订合同时，如遇到高利、“一劳永逸”、“旱涝保收”等内容，恰恰应当保持警觉。比如承诺的租金高于市场价格；又如和同张女士一样，存在保底条款；再如付款方式“友好”，采用月付、季度付短期付款。同时，切忌将案涉房屋全权委托“包租”公司对外代理出租事宜，或为了图省事省心、“一劳永逸”，与对方约定5年甚至更长的合同期限，并给予免租期。

规避风险，把握维权主动权。依法成立的合同对双方具有约束力。房屋出租人应当高度重视合同的签订。从受理案件看，案涉合同往往为格式合同。出租人往往只关注租金标准和支付周期，但对合同中其他条款，往往未给予足够重视。比如是否存在不合理排除对方责任、加重自身责任的约定等情形。所以，在签订合同时，务必认真阅读、了解合同条款内容，经双方协商一致后再签订。可将“逾期付款解除合同”条款写入合同，如逾期付款超过15日，出租方可解除合同并收回房屋。此外，高度重视租金流向，在合同中明确承租人租金应支付至公示的资金监管账户。

依法维权，避免受害变加害。如“包租”公司出现违约甚至“跑路”的情形，房屋出租人应注意依法维权，避免通过对合法入住的租客采取断水断电、换锁、自行清退等行为衍生新的纠纷并导致承担相应的法律责任。可在收集合同、转账记录、微信聊天等沟通记录等证据后，依法向法院提起诉讼。在执行程序中，可根据法律相关规定“穿透”维权，追加对未履行出资义务、个人财产与公司财产混沌的股东为被执行人。如认为“包租”公司收取租金后逃逸涉嫌合同诈骗的，可向公安机关报案。