连环二手房十余载未过户引纷争 法院判实际买受人享有房屋所有权——攀枝花仁和法院审结典型房屋产权纠纷案 明确交易效力与继承义务边界

李源剑 四川法治报全媒体记者 唐万贵

一套房屋历经两次转手交易，十余年间始终未完成产权过户，原房主夫妇相继离世后，继承人与买受人因过户事宜产生纠纷。近日，攀枝花市仁和区人民法院对这起典型的连环房屋买卖产权纠纷案作出一审判决，认定案涉房屋归长期实际居住使用的买受人赵某所有，李某某及原房主三名子女需在判决生效六十日内，协助赵某办理不动产转移登记手续。

两次交易钱房两清 未过户遗留产权隐患

时间回溯至2007年6月，原房主张某某将位于攀枝花市仁和区的一套房屋以3.6万元的价格出售给李某某，双方签订房屋买卖合同，约定卖方协助办理过户手续，买方付清房款后享有完整所有权。合同签订后，李某某全额支付购房款，张某某交付房屋及产权凭证，双方完成实际交付。

2012年6月，李某某又将该房屋以6万元价格转售给赵某，双方沿用此前交易约定，再次签订买卖合同并完成钱房交付。赵某随即入住该房屋，一住就是十余年。

由于当时相关政策限制，案涉房屋暂不具备过户条件，两次交易均停留在“实际交付”状态，始终未办理产权转移登记。此后房屋门牌号发生变更，原房主张某某与其丈夫先后去世，其三名子女成为房屋名义上的权利人，原本搁置的过户问题就此引发纠纷。

厘清交易效力边界 法院依法定分止争

2026年6月，赵某向仁和区人民法院提起诉讼，请求确认房屋所有权并判令相关方配合过户。法院受理后，依法适用普通程序公开开庭审理。

庭审中，张某某三名子女对两次房屋买卖的事实均予认可，明确表示自愿放弃对案涉房屋的继承权，也同意配合过户，但提出过户产生的税费、工本费应由赵某自行承担。作为中间卖方的李某某未到庭应诉。

围绕案件核心争议，法院审理认为，赵某与李某某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。因政策原因导致的过户迟延，仅影响物权公示效力，不影响买卖合同本身的法律效力。

法院在判决中进一步阐明：从交易连续性看，两次房屋买卖均已钱货两清、实际交付，买受人的信赖利益依法应当受到保护；从义务传导性看，李某某作为直接卖方负有协助过户的核心义务；原房主去世后，其子女虽放弃继承，可免除遗产继承的权利义务，但原权利人生前交易产生的配合过户等附随义务并不因此消灭，继承人不得以“放弃继承”为由拒绝履行协助义务。

2026年7月，仁和区人民法院依照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定作出判决：案涉房屋归赵某所有；李某某及张某某三名子女于判决生效之日起六十日内，协助赵某将房屋不动产权利转移登记至赵某名下。

以案释法明晰规则 引导规范房产交易

“不少群众存在认知误区，觉得房产证没更名，房子就还不是自己的。”案件承办法官在判后释法中指出，房屋买卖合同效力与产权过户登记是两个不同的法律概念。过户登记是物权变动的公示要件，并非合同生效的前提条件；只要交易系双方自愿、内容合法、对价清晰，即便未办理产权登记，交易行为同样受法律保护。

针对继承人的责任边界，法官明确，放弃继承所免除的是继承遗产的权利与对应义务，但不免除被继承人生前交易遗留的协助履约义务。不动产过户登记需要原权利人相关配合手续的，继承人应当予以协助，怠于履行可能构成对买受人权利的妨害。

法官同时提醒，连环二手房交易中，“重交付、轻留痕”是常见风险。交易时应当签订规范书面合同，通过银行转账支付房款，留存好产权凭证、收款票据等原始资料，明确约定过户条件与违约责任。遇政策限制暂时无法过户的，可进行相关约定，避免因长期搁置引发产权纠纷。

该案的判决既维护了真实交易的法律效力，保障了实际买受人的合法权益，也为同类“已交付未登记”的房产交易纠纷明确了裁判规则，对规范房产交易秩序、引导市场主体依法维权具有典型指引意义。