楼上渗水泡坏楼下墙面，多方出面调解邻居却“避而不见”——“消失的邻居”为何成为维权堵点？

      四川法治报全媒体记者 王焰 李欣璐
　　
　　花费上百万元购置的新房，装修尚未完成，卧室墙面便因楼上漏水而斑驳脱落。遂宁的刘娟（化名）多次尝试与楼上业主沟通，对方始终避而不见；物业公司、社区轮番介入，电话通知、上门敲门均无果；报警之后，民警到场也只能协调劝导。
　　
　　这起事实清楚、权责明确的邻里渗水纠纷，究竟“卡”在哪里？普通业主遇到“消失的邻居”，合法高效的维权路径是什么？
　　
　　现场
　　
　　新房墙面被泡，楼上邻居不露面
　　
　　8月26日14时许，遂宁市公安局河东新区分局慈音派出所接到刘娟报警。民警赶到小区时，物业人员和社区工作人员已在楼下等候。
　　
　　“得知业主报警，我们马上过来跟进。这事说来简单，但一直没法妥善解决。”社区工作人员语气中带着无奈。
　　
　　刘娟把民警引进卧室，指着斑驳脱落的墙面，声音发颤：“你们看看，这墙已经泡成这样了。我花100多万元买的房子，还没住进去就成了这副样子。”
　　
　　民警一边安抚她的情绪，一边仔细查看渗水痕迹，并向物业公司、社区核实此前调解经过。多方确认，刘娟新房卧室渗水确由楼上导致，漏水事实清楚，因果关系明确。
　　
　　“你的受损情况我们已经核实了。这类邻里纠纷，首先还是建议双方协商解决。”民警对刘娟说。
　　
　　“协商？我根本联系不上人！再拖下去，墙面越泡越严重，损失只会越来越大！”刘娟情绪激动。
　　
　　“如果确实沟通无果、对方拒不配合，你可以通过诉讼途径解决，依法追究对方责任。”民警给出了建议。
　　
　　刘娟沉默了，诉讼听起来“流程繁琐、耗时耗力”，自己原本指望报警能快速解决问题，没想到依旧卡在第一步——找不到人，也逼不出人。
　　
　　僵局
　　
　　多次敲门无人应，调解链条全线受阻
　　
　　当天下午，社区工作人员提议再上楼试一次。途中，物业人员和社区工作人员补充了楼上住户的基本情况：一名独居女性，平日极少与邻里往来，此前小区未记录到其与他人的矛盾纠纷。
　　
　　民警在楼上住户门口多次敲门并表明身份，但屋内始终没有动静。民警拨通楼上住户在物业公司留的电话，也一直无法联系上。
　　
　　刘娟认定对方故意不开门，多日积压的情绪在这一刻失控，拿起手中的矿泉水瓶反复敲打对方房门。民警立即上前制止，将她拉开。“我今天一定要等她出来！我的房子受损，谁都别想安稳！”刘娟对着房门喊道。
　　
　　这场面，成为整起纠纷的缩影：一方合法权益确实受损，另一方拒绝任何形式的正面接触；物业人员没有强制权，社工作人员区只能反复打电话，民警到场也只能敲门、劝解、告知诉讼权利。每一个环节都在“调解”的框架内运转，但没有一个环节能真正推动问题解决。
　　
　　解读
　　
　　侵权事实清楚，为何“卡”在程序
　　
　　这起纠纷的核心，不在于“谁对谁错”，而在于“谁来强制”。
　　
　　四川致高律师事务所律师高月维接受记者采访时表示，此案在法律定性上属于典型的相邻权关系纠纷。
　　
　　根据民法典第二百八十八条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第二百九十六条规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。本案中，楼上漏水导致楼下墙面受损，侵权事实清楚，因果关系明确，楼上业主负有停止侵害、排除妨碍、赔偿损失的民事责任。
　　
　　可是，为什么物业公司、社区、警方都无法“解决”问题？
　　
　　高月维解释，这涉及民事纠纷的处置权限边界。物业公司的管理权来源于物业服务合同，其权限限于劝阻、制止、报告，没有强制执行力。社区作为基层群众自治组织，职能在于调解、协调，同样不能强制任何一方承担责任。公安机关的介入，则需以治安案件或刑事案件为前提。相邻渗水属于平等主体之间的民事权益纠纷，不属于治安、刑事范畴，警方没有强制传唤、强制开门、强制赔偿的权力。
　　
　　“在这个意义上，刘娟觉得‘报警没用’，其实是把行政强制与民事救济的边界混淆了。”高月维说，“不是说她的诉求没有法律依据，而是她找错了‘执行端’。”
　　
　　支招
　　
　　维权“三步走”，砸门不可取
　　
　　针对刘娟的情况，高月维给出了具体可操作的维权路径。
　　
　　第一步：固定证据。对屋内漏水点、墙面受损现状拍照录像，最好能显示拍摄时间；调取物业报修记录、出警记录、社区调解记录；保留与楼上业主的沟通记录，包括未接来电、短信、微信记录等，用以证明对方“拒不配合”的事实。
　　
　　第二步：书面催告。向楼上业主邮寄书面函件，在快递单备注栏注明文件名称，保留邮寄回执。这一步既是给对方一次履行机会，也是为后续诉讼固定“经催告仍拒不履行”的证据。
　　
　　第三步：提起诉讼。诉讼请求应包含两项：一是排除妨害（要求对方维修、更换或移动空调外机，消除漏水隐患）；二是赔偿损失（墙面修复费用）。此类案件标的小，通常适用小额诉讼程序或简易程序，诉讼费仅数十元至数百元，小额诉讼一审终审，周期一般在两三个月。若双方对因果关系或损失金额有争议，可申请司法鉴定，鉴定费由败诉方承担。
　　
　　高月维还特别提醒，即使事出有因，砸门行为客观上构成对他人财产的侵害。若造成门体实际损耗，依照民法典第一千一百八十四条规定，应当按实际损失赔偿，不存在“泄愤免责”。若情节较重，可能面临治安管理处罚；损毁财物价值较大的，甚至涉嫌故意毁坏财物罪。
　　
　　“法律保护的是理性主张权利的人，不是情绪失控的人。这句话值得所有维权者记住。”高月维强调。