业主逾期不还贷 开发商代偿后索赔

郑金蓉 张倏越 赵银熙

业主贷款买房，开发商来担保，逾期不还贷，开放商被银行扣划21万元。催收无果后，开发商一纸诉状将业主起诉到法院，诉请法院判决解除合同并赔偿损失。

近日，绵阳市游仙区法院开庭审理了该起房屋买卖合同纠纷案，支持了原告开发商的诉讼请求，判决解除原、被告签订的购房合

同及补充协议，业主王某某在规定时间内向房地产公司返

还涉案房屋、支付违约金7万元，房产公司向王某某

退还其已支付的房款14万余元。

业主逾期不还贷开发商被扣划21万元

2008年3月，王某某和四川某房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定王某某购买该公司开发的芙蓉金城一期的一套房屋，交易价款为36万余元。合同第五条约定，王某某以按揭贷款方式支付房款，其中首付11万余元，剩余房款25万元向游仙信用合作联社贷款按揭。相关补充协议约定，房地产公司充当王某某个人住房贷款的保证人。如因王某某违反与银行签订的相关合同条款而导致房产公司承担保证责任的，房地产公司在承担担保责任的同时有权追偿。如果王某某在发出清偿通知之日起30日内仍不清偿债务，房地产公司有权单方面解除合同，收回房屋另行销售，且王某某需要按《商品房买卖合同》总价款20%标准赔偿损失。

2008年4月，该房地产公司与王某某同游仙信用合作联社签订《个人担保借款合同》，约定王某某借款25万元购买案涉房屋，借款期限为2008年4月17日至2028年4月16日，还款总共240期，每月应还1886.89元，并由房地产公司提供担保。

其后，王某某逾期未支付按揭款。2016年1月，游仙信用合作联社从房地产公司账户扣划21万余元。

开发商起诉业主法院判决解除购房合同

房地产公司代业主王某某偿还游仙信用合作联社逾期贷款之后，在一直催收无果的情况下，今年，房地产公司一纸诉状将王某某起诉到游仙区法院，请求法院判令解除与王某某之间签订的《商品房买卖合同》，并要求王某某按《商品房买卖合同》总价款20%标准赔偿损失7万余元。

游仙区法院开庭审理此案时认为，原、被告于2008年3月签订的《商品房买卖合同》及补充协议系有效合同。因被告王某某未按照合同约定向贷款银行履行按揭还款义务，导致游仙信用合作联社在原告房地产公司账户扣划21万余元的款项。按照《<商品房买卖合同>补充协议》相关约定，原告承担担保责任后，有权向被告进行追偿，并行使合同解除权。且被告未在规定时间内履行清偿义务，原告可单方解除合同。根据相关法律规定，本案原告主张解除合同的条件成立，法院予以支持。同时，原、被告双方签订的房屋买卖合同解除后，被告应向原告返还房屋，原告应退还被告已支付的房款14万余元(房屋总价款-银行扣划款）。

关于原告主张的违约金，法院酌情将违约金计算方式调整为以代扣款项21万余元为基数，自2016年1月起按照年利率24%计算至今，其计算结果高于原告主张的数额。故法院对原告以房屋总价款的20%主张违约金7万余元予以支持。

综上，游仙区法院作出判决：解除原告房地产公司与被告王某某于2008年3月签订的《商品房买卖合同》及补充协议，王某某在规定时间内向房地产公司返还涉案房屋、支付违约金7万元，房产公司向王某某退还其已支付的房款14万余元。