暴雨致电梯故障，业主拒缴物业费被判违约！律师：维权切忌“张冠李戴”

陆麒麟 四川法治报全媒体记者 雍剑波

汛期暴雨频发，不少小区电梯“泡汤”停运，业主出行苦不堪言。有人将火气撒向物业，用拒缴物业费“硬刚”——这招管用吗？近期武胜县法院的一纸判决给出明确答案：不行。

四川法治报全媒体记者采访了四川皓宇律师事务所律师肖云海、四川亚美律师事务所律师严光华，为您拆解房屋质量与物业服务之间的“责任分界线”。

案情回顾

小区电梯频繁浸水出故障，业主拒交物业费被诉

每到夏季暴雨时节，武胜县某小区楼栋电梯频繁出现进水、短路、停运等问题，居民出行受到持续影响。长期受故障困扰，小区业主吴某红、张某认为电梯反复浸水，是物业公司日常巡查、管护、排查不到位导致，属于物业服务质量瑕疵。自2024年起，两名业主以此为由，长期拒缴物业费。

物业公司多次上门沟通、耐心解释电梯浸水成因，并告知业主合法维权渠道，但双方始终未能达成一致。在物业费持续催收无果后，物业公司依法向武胜县人民法院提起诉讼，请求判令两名业主足额支付拖欠物业费。

物业公司当庭提交完整台账证据，包括暴雨后电梯水渍清理记录、故障排查报告、维修工单、电梯井防水加固整改凭证等，证实每次浸水事故发生后，物业均第一时间开展清理、检修、复位工作，并主动升级防水防护措施，全面履行公共设施管护、应急处置、安全保障的合同义务。

两名业主认为即便物业事后维修整改，也无法从根源杜绝暴雨浸水问题。反复维修不仅降低居住体验，还会持续消耗小区大修基金，最终损害全体业主公共利益。二人提出，物业公司必须出具终身免责承诺书，保证电梯不再浸水，否则坚决不缴纳物业费。

一审二审法院均判令业主足额补缴拖欠物业费

武胜县法院经现场勘查、证据核查后查明，案涉电梯反复浸水的核心原因，是楼栋建设施工阶段遗留的先天防水设计及施工瑕疵，属于房屋工程质量遗留问题，并非物业公司日常管护失职、巡查缺位造成。

法院审理认为，物业公司已全面履行物业服务义务，不存在服务违约情形。业主以房屋先天建筑缺陷为由，要求物业承担终身兜底责任、强制出具无风险承诺书，无任何法律依据，拒缴物业费属于不当维权。经法官多次调解释法，两名业主仍拒不缴费。武胜县法院遂依法一审判决，判令吴某红、张某足额补缴拖欠物业费，并承担相应违约责任。

一审宣判后，两名业主不服判决提起上诉。广安中院二审审理认为，一审事实认定清楚、责任划分准确、法律适用无误，最终驳回上诉，维持原判。

法律分析

电梯浸水，物业要负全责吗？

“很多业主存在维权误区：只要小区设施出问题，就直接归责于物业，维权必须分清责任主体、严守法律边界。”四川皓宇律师事务所律师肖云海指出，房屋质量责任与物业服务责任是两类法律关系，相互独立、不可混抵，“房屋先天质量瑕疵，不能转嫁为物业服务责任，更不能成为拒交物业费的理由”。

他进一步介绍，商品房买卖合同约束业主与开发商，针对房屋主体结构、防水工程、施工缺陷等质量问题，追责主体为建设开发商；物业服务合同约束业主与物业公司，物业仅负责小区公共设施日常养护、故障抢修、秩序维护、应急处置。

拒缴物业费，法律后果有多严重？

“物业履职责任有明确边界，不承担无限兜底义务。”肖云海说，根据民法典第九百三十七条、第九百四十四条规定，物业公司仅对交付后的设施日常运维负责，无需为建设阶段遗留的工程缺陷终身担责。本案中物业已完成清理、维修、加固整改等全部应急及管护义务，履职完整合规，不存在服务瑕疵。

四川亚美律师事务所律师严光华指出，“拒缴代维权”属于违约行为。“法律不支持业主以拒交全部物业费的极端方式维权。即便物业存在局部服务瑕疵，业主仅可主张对应项目费用减免，无权全额拒缴。无正当理由长期拖欠物业费，需依法承担补缴费用、支付违约金、承担诉讼费等不利后果。”严光华说道。

业主该怎么正确维权？

肖云海说，遇到电梯渗水、墙体漏水、屋面渗漏等建筑先天质量问题，优先联系开发商追责，在房屋质保期内主张免费维修、整改赔付；质保期满可依法申请住宅专项维修资金整改，切勿将矛盾转嫁物业、盲目拒缴物业费。

首先，要留存完整证据，依规理性维权。肖云海说，若确实存在物业巡查缺位、拖延维修、拒不履职等服务瑕疵，业主需留存视频、照片、报修记录、聊天记录、录音等完整证据，通过社区协调、住建部门投诉、司法诉讼等合法渠道维权，可依法申请对应服务项目费用减免，而非全额拒缴。

严光华提醒，业主要摒弃维权误区，坚守契约精神。“物业服务具有公共性、整体性，个别拒缴行为不仅损害企业合法权益，还会影响小区整体服务质量，损害全体业主公共利益。切勿心存‘维权靠拒缴’的错误认知，避免维权不成、反担违约责任。”严光华说。