购房款已付清，遭遇开发商拒不交房怎么办？

徐永红 杨若愚 四川法治报全媒体记者 刘冰玉

购房者与开发商签订购房合同并办理购房贷款，但开发商迟迟未交房，后购房者与开发商解除合同，开发商却未履行返还购房款等，近日，成都高新区法院审理该案案件，依法判决天某公司向何某退还首付款、支付贷款本息。天某公司提起上诉，二审法院维持原判。

2018年6月5日，何某与天某公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《天元大厦商品房买卖合同附件与补充协议》。2018年9月21日，何某与成都农商行以及天某公司签订《个人购房担保借款合同》。在交房日期届满后，天某公司一直未向何某交房，何某于2021年3月底向天某公司发送《解除商品房买卖合同通知函》，天某公司于2021年3月30日收到，合同解除后，天某公司应返还购房款和支付违约金、注销房屋登记备案、向何某返还全部按揭款项，但一直未履行。故何某诉至法院，提出天某公司退还首付款、解除银行借款担保合同等诉讼请求。

经高新法院审理，根据双方合同约定，天某公司应当在2020年9月30日前向买受人交付案涉房屋。双方合同约定天某公司逾期交房90日后，何某有权解除合同。何某在2021年3月28日通过EMS邮单向天某公司表达了解除商品房买卖合同的意思表示，该意思表示在2021年3月31日取得合同解除效果，并未减损天某公司的期限利益，商品房买卖合同及补充协议应自2021年3月31日解除权条件成就之日起解除。

何某请求解除贷款合同的诉讼请求符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定，成都农商行于2021年7月2日收到何某请求解除贷款合同的起诉状，因此贷款合同于2021年7月2日解除。合同约定解除通知送达之日起60个工作日内天某公司应该退款首付款。同时，天某公司应向何某支付贷款本息，以本判决生效后何某已实际偿还的贷款本金及利息数额为准。双方合同解除后，天某公司向何某支付全部款项后，何某应配合天某公司办理撤销备案。

关于成都农商行主张何某支付违约金并由天某公司承担保证责任的诉讼请求，何某、天某公司因为合同履行问题产生本案纠纷，何某、天某公司均无法在法院判决生效前确定合同是否解除、以及何时解除，故不予支持。

后天某公司不服提起上诉，二审法院认为，天某公司的上诉请求缺乏合同依据和事实依据，驳回上诉，维持原判。本案已经生效。

【法官说法】

该案承办法官表示，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。在商品房买卖合同关系中，如果合同解除，房地产公司应当退还首付款。购房人应协助房地产公司办理房屋网签备案登记的注销手续。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。并且，房地产公司返还银行房屋购房贷款剩余本息，返还购房人已实际向银行偿还的购房贷款本息。