一套住房抵押给两家银行  法院如何巧妙破局？

贺茂华 李超 四川法治报全媒体记者 郭建民 

近日，富顺县法院在办理一起金融借款合同纠纷执行案中，以“当事人自主处置+法院全程闭环监管”破题，最终实现财产价值最大化与各方权益平衡。

据了解，富顺法院在执行某农业银行与肖某金融借款合同纠纷过程中，查明被执行人肖某名下有商品住房一套，但该住房是肖某与其前妻（案外人王某）在婚姻关系存续期间取得的共有的唯一住房，且该房屋已经抵押给第三人某建设银行，抵押贷款金额尚有本金19万元及利息未清偿。

申请执行人某农业银行申请启动该住房的司法拍卖程序，经网络询价，该住房价值26万元。拍卖款不仅需要保障偿还某建设银行房屋抵押贷款，还需保障王某作为共有权人应得的份额变现款，那么申请人某农业银行在本次拍卖程序中便难以获得清偿。在此情况下，法院继续拍卖极有可能构成“无益拍卖”，也会导致各方利益受损。

困境：多重权益交织复杂

该案难点在于唯一住房处置变现。房产实际市价与抵押债权金额接近，司法拍卖折价处置，极可能出现“无益拍卖”导致案外人某建设银行按揭担保债权受损。一旦形成“无益拍卖”，案外人王某共有份额权益也难以保障。申请人某农业银行作为普通债权人，启动拍卖还需垫付相关费用，最终可能无法获得清偿。

自行处置的可行性案外人王某提出，由其先行对该住房进行翻新装修，再自行寻找买家挂网销售，争取较高价格，但垫付装修费用应在卖房款中予以扣除。

法官认为，王某是案涉房屋按揭贷款实际偿还人，了解房屋市场价格和行情，具备对接客源、议价谈判能力，由其翻新后自行出售，有望实现财产价值最大化，遂向某农业银行、某建设银行征求意见。申请执行人某农业银行心存担忧，房屋交由案外人自行处置，交易真实性如何判断，债权能否保障？抵押权人某建设银行亦提出明确诉求，其抵押担保的债权本金及利息必须优先清偿。

破局：法院监管下探索自行处置

面对无成熟先例可循的难题，承办团队全面梳理案情，逐一研判风险点，组织某农业银行、肖某、王某三方面对面协商。法官向各方详细阐述共有财产处置、抵押权优先受偿、唯一住房预留租金及共有人财产份额权益保障等法律规定，充分听取各方诉求，耐心消解大家心中的顾虑。结合王某前期市场摸排和议价能力，在法院严格监管前提下，各方同意由王某自主处置。整个交易款项必须全额汇入法院执行专属账户，由法院统一监管、依法分配。交易阶段，法院把好全流程关键节点管控。王某对接意向买家后草拟房屋买卖合同，法官对买卖合同开展实质性审查，核对交易价格、付款节点、过户安排、风险责任划分，对定金、尾款的流转路径作出硬性要求，所有钱款不得经过任何一方当事人私人账户，全部进入法院账户。房屋交易完成后，法院依法依规分配变价款，处置流程闭环可控，各方权利均得到兑现。

三日售出多方共赢

最终，该住房于3日内成功售出，出售价为37万余元，抵押权人某建设银行剩余的按揭担保债权19万余元全部得到优先清偿，案外人王某垫付的装修费和共有权益份额8万余元也如期支付，本案申请执行人某农业银行获得债权清偿8万余元。各方合法权益得到兼顾，纠纷实现实质性化解。

该案是处置共有唯一住房过程中践行善意文明理念的生动案例。

共有房产一旦进入司法拍卖，受市场、竞价规则影响，成交价格可能缩水，直接损害案外人共有权益以及被执行人剩余财产权益。允许当事人自主处置，力求实现财产价值最大化，不是放弃执行管控，而是在法律框架下维护当事人财产利益。

从协商方案，到合同实质审查，再到定金、尾款全部进入法院专户，每一步都由法院管控，打消申请执行人、抵押权人顾虑，确保优先债权、普通债权能够依法受偿，被执行人的基本生存权亦得以相应保障。

通过三方协商模式，提前厘清分配规则，从源头规避后续争议；同时省去司法拍卖评估、挂网、竞价等流程，压缩办案周期，节约当事人诉讼成本，真正实现案结事了人和。