墙体裂缝引发的“蝴蝶效应” 看“四步两会”如何解开69名业主与物业的“死结”

郑婕 四川法治报全媒体记者 周夕又

“花一百多万买的房子，墙都裂了，凭什么还要我交物业费？”“我们只是提供服务，房屋质量问题不是我们造成的，不交费我们没法运营！”这是某小区业主与物业公司之间的真实对话。近日，记者从简阳市法院获悉，自2022年起，该小区业主家中陆续出现裂缝问题，有69户业主因资金缺口未能获赔，因此拒缴物业费，物业公司便将其中欠款较多的37户业主诉至法院，要求业主支付物业费及违约金70万余元。

一边是业主的合法权益，一边是企业的生存压力，这场因房屋质量引发的批量物业纠纷，如果一判了之，不但无法解决墙体开裂的根本问题，反而可能激化业主与物业、开发商之间的矛盾，从而衍生出更多诉讼，所以必须从源头解决。经研判，法院将该案件引导至综治中心协同化解。一场由法院指导、综治中心统筹、多部门联动、物业纠纷调解委员会主调的化解行动，按照“一调查二协商三上门四研判”的“四步两会”工作法有序展开。

物调委接手后，没有就“费”论“费”，而是迅速锁定了核心矛盾——房屋质量赔付问题。调解员线上沟通、线下走访，与业主、物业、开发商、施工方深入交流，并协同街道办实地勘察裂缝情况。问题清楚后，组织开发商、施工单位、业主代表、物业公司、住建局、街道办事处召开了一场“多方会诊”协商会。会上，调解员从法理上剖析责任，住建局从专业上解读规定。各方就赔付标准和责任划分激烈但坦诚的讨论，达成初步共识：由开发商启用留存的质保金，按统一标准赔付，大部分业主当场同意了调解方案，开发商当场支付赔付款、业主当场补交物业费。针对其余6户存在异议的业主，法官、调解员、开发商等上门确定差异化赔付方案，最终69户业主全部达成调解。

案子结了，但工作还没完，依托综治中心，法院、住建局、物业协会、司法局、街道办事处再次坐到一起，召开了一场物业纠纷源头治理专题研讨会。各方深入分析了普遍性墙体裂缝背后可能存在的行业监管、施工标准、质保金管理等共性问题，探讨解决方案，推动行业治理，力争从源头上减少同类矛盾的发生。

法官提醒：维权找对门，才能少走弯路。因房屋质量问题产生的损失，业主应当依据房屋买卖合同向开发商主张权利，或依据《建设工程质量管理条例》向施工单位追责。若开发商怠于履行保修或赔偿义务，业主应及时通过行政投诉、综治中心调解、法院诉讼等途径依法维权，而非拒缴物业费，否则既无法解决问题，还可能因欠费产生违约金等额外损失。