电梯暴雨反复浸水 业主拒交物业费 两级法院均判败诉

陆麒麟 四川法治报全媒体记者 雍剑波

汛期暴雨来袭，小区电梯频繁浸水故障，不少业主下意识认为是物业管护缺位，进而选择拒交物业费维权。8月27日，记者从武胜县人民法院获悉，武胜县人民法院审结一起物业服务纠纷案件，清晰厘清房屋建筑缺陷与物业服务失职的责任边界，明确电梯先天建筑瑕疵≠物业服务不到位，业主无正当理由拒交物业费，依法不予支持。

每逢夏季暴雨天气，武胜县某小区楼栋电梯便频繁出现浸水问题，导致电梯故障停运、居民出行受阻。长期受电梯浸水问题困扰，小区业主吴某红、张某心生不满，认定电梯反复进水是物业公司日常管护、巡查维护工作不到位造成。自2024年起，两名业主以此为由，拒不缴纳物业费用。

物业公司多次与两名业主沟通协商，解释电梯浸水的真实原因、告知维权途径，但双方始终无法达成一致。催缴无果后，物业公司依法向武胜县法院提起诉讼，请求判令吴某红、张某足额支付拖欠的物业费。

庭审现场，双方争议焦点集中、各执一词。

物业公司当庭提交完整工作记录佐证履职情况：每次电梯浸水后，物业工作人员均第一时间赶赴现场清理水渍、排查故障隐患，快速修复故障电梯，保障居民基本出行。针对反复浸水问题，物业还主动对电梯井防水设施进行加固整改，全面完善防护措施，已充分履行小区设施管护、应急处置的物业服务义务。

而吴某红、张某坚持自身诉求，他们认为即便物业事后整改修复，也无法彻底杜绝暴雨浸水问题。反复维修不仅影响居住体验，长期损耗还会消耗房屋大修基金，最终损害全体业主共同利益。二人当庭提出，只有物业公司出具书面承诺书，保证电梯不再浸水、后续浸水由物业全权担责，才愿意补缴物业费。

武胜县人民法院经细致核查、实地勘查查明，案涉楼栋电梯频繁浸水，根源是房屋建设阶段遗留的建筑先天防水瑕疵，属于工程建设质量问题，并非物业公司日常管护疏漏、履职不到位导致。

依据相关法律规定，物业公司的核心职责是对小区公共设施进行日常养护、故障处置、应急保障，无需为房屋先天建筑缺陷承担无限兜底责任。本案中，物业公司在电梯浸水后处置及时、整改到位，已全面履行物业服务合同约定的全部义务，不存在服务失职、履职瑕疵问题。

面对法官多次调解释法，两名业主仍固执己见、拒绝缴费。武胜县法院依法作出一审判决，判令吴某红、张某足额支付拖欠物业费，并承担相应违约责任。

一审宣判后，两名业主不服判决结果，向广安市中级人民法院提起上诉。经二审审理，广安中院审理确认一审事实认定清晰、法律适用准确，最终驳回上诉，维持原判。

法官普法

很多业主存在维权误区：只要小区设施出问题，就直接归责于物业、以拒交物业费的方式维权。实则不然，维权必须分清责任主体、严守法律边界。

房屋建筑防水、结构缺陷等先天工程质量问题，责任主体为楼盘建设开发商，不属于物业服务履职范畴。物业公司仅承担事后排查、维修、应急处置的义务，无需为建筑遗留缺陷终身兜底。

同时，根据民法典相关规定，物业公司按约定全面提供物业服务后，业主不得以主观不满、设施先天问题等非正当理由拒交物业费。业主苛求物业对自然天气、建筑先天缺陷造成的问题作出绝对无风险承诺，缺乏法律依据，属于拒不履行缴费义务的违约行为。

本案判决有效纠正了群众物业维权认知偏差，划清建筑质量责任与物业服务责任的边界，既依法保障物业企业合法经营权益，也引导广大业主树立依法、理性、文明的维权理念，为构建和谐有序的小区物业服务环境提供了典型司法指引。