个人购买商铺被公司单方解除合同，法院这样判

四川法治报全媒体记者 刘冰玉

刘某向某公司购买商铺，并签订合同约定房屋由公司运营和回购房屋条件等，合同履行中，公司擅自下调费用并解除合同，后刘某主张回购无果将该公司诉至法院。近日，成都高新区法院审理该起案件，依法判决成都某公司支付刘某欠付经营管理费165202元，以及违约金和房屋回购款共计254038.5元，同时刘某需配合办理案涉房屋不动产过户登记手续。判决作出后，当事人双方均未上诉，判决已生效。

2014年4月，刘某向成都某公司购买成都某产权式商铺，同步签订《委托经营管理合同》及补充协议，约定案涉房屋交由该公司统一运营15年，分阶段按月支付固定经营管理费，刘某每两年周期届满前可书面要求公司按319200元基数加年1% 补偿回购房屋。

随后，刘某付清购房、装修相关款项并办理不动产权证，该房屋由成都某公司与其他产权式商铺统一经营管理。合同履行中，该公司自2016年起擅自下调费用标准，2025年7月发函单方停止付租、解除合同。后刘某回函主张回购未果，诉请公司支付欠付管理费、违约金及回购款。成都某公司抗辩市场下行构成情势变更、房屋无法独立分割，拒付相关款项。

法院经审理认为，本案系典型的产权式商铺委托经营管理引发的纠纷，核心争议为案涉合同性质认定、房屋回购条款是否可以履行及刘某可获得的收益的确定。

其一，关于案涉合同的性质。法院审理后首先对案涉法律关系作出定性。一方面，双方签订的《委托经营管理合同》虽冠以委托经营名义，但合同约定由成都某公司独立占有、使用、收益案涉房屋，自主承担经营盈亏，刘某仅固定收取经营管理费，不承担任何经营风险，该权利义务模式完全符合房屋租赁法律特征；另一方面，刘某购买案涉房屋时明确知晓房屋建筑面积，其并非关注于房屋可实际使用的物理空间，而是经统一出租后可分得的收益。故法院认定案涉合同实质为房屋租赁合同，双方约定的经营管理费本质为房屋租金，该定性为后续裁判说理及责任认定奠定基础。

其二，关于房屋回购条款是否可以履行。法院查明，成都某公司自2016年起擅自下调经营管理费，又于2025年7月单方发函停止支付费用、解除案涉合同、返还房屋，其行为已构成根本违约，应当承担违约责任。针对成都某公司提出的案涉房屋无法独立分割、回购条款不应适用的抗辩，法院认为，刘某主张房屋回购仅为双方权利义务的清算方式，案涉房屋由成都某公司收回后不会影响案涉商业区域整体经营使用，回购条款合法有效，刘某依法享有回购请求权。

其三，关于刘某可获得的收益的确定。法院结合案件实际情况，综合核定刘某案涉投资的合理收益，摒弃当事人单方主张的高额违约金及固定回购金额，采用客观公允的收益核算标准。法院以刘某实际支出的购房、装修等全部款项为基数，按照年化6%的合理收益率，结合合同实际履行11年的周期，核算出刘某应得合理投资收益。同时，法院统筹抵扣刘某已收取的经营管理费、本案判决支持的欠付管理费，最终确定成都某公司应向刘某支付违约金及房屋回购款合254038.5元，以此平衡双方权益，确定刘某最终可获得的违约金及投资回购收益。综上，法院遂作出上述判决。

【法官说法】

近年来，产权式商铺委托经营、售后反租模式广受关注。产权式商铺具有权属碎片化、物理空间不独立、经营依赖整体统一运营的显著特征，投资者购置商铺的核心目的并非自主占有使用，而是通过委托专业公司统一运营获取固定投资收益，但也极易因运营方单方降租、提前解约引发批量纠纷。本案正式此类纠纷的典型缩影，结合案件审理要点，向广大市民作出法律提示：

一、厘清合同本质：别被合同名称迷惑法律关系。不少商家会以《委托经营管理合同》包装房屋租赁实质，判断法律关系核心应当看权利义务实际履行规则：本案中购房者不参与商铺经营、不承担经营盈亏，仅按期收取固定管理费，商家独占商铺使用权，完全符合房屋租赁特征。市民签约时切勿仅看合同标题，务必逐条核对权责条款，提前锁定租金标准、履约周期、违约追责条款。

二、回购条款合法有效，单方违约需承担责任。案涉房屋回购条款属于双方自愿约定的履约结算方式，商铺能否独立分割、市场行情变动，不能成为商家单方拒付回购款、擅自降费解约的抗辩理由。商家单方下调费用、停止履约已构成根本违约，需承担违约责任。

三、警惕营销套路，收益核算应恪守公允原则。产权式商铺的购房者应当谨慎对待“售后返租、高额保底收益”宣传，过高的保底收益承诺往往暗藏着履约风险。购房者应当充分评估商家履约能力，理性预判市场波动风险，避免盲目投入大额资金。