产业园区破产中多层转租财产的接管困境及纾解路径

魏琼（西南交通大学法学系）

产业园区作为集中连片开发的复合型不动产经营载体，广泛涵盖工业配套、商贸物流、专业市场等业态，长期依托“整体承租、分层转租、零散招商”模式运营，形成多层级、多主体、不规范的事实占有格局。当经营产业园区的企业进入破产程序后，该类多层转租财产因租赁链条繁杂、涉众主体众多、权益关系交织，成为破产财产接管的疑难场景。不同于普通不动产简单清场模式，产业园区多层转租接管不仅关乎社会维稳与小微主体民生权益，更直接决定破产财产保值成效与全体债权人的清偿利益，是破产审判与管理人履职中利益平衡的核心难点。

我国企业破产法仅对破产财产接管作出原则性规定，强制清场的常规接管范式难以适配园区复杂转租场景。产业园区破产的司法实践中，普遍存在重维稳安抚、轻债权人权益保障的倾向，容易出现资产放任占用、价值贬损、程序拖延等问题，直接损害债权人公平受偿权。本文立足上海金山卫汽摩配案、佛山东头型材案两个典型案例，梳理多层转租财产的四大连锁司法困境，聚焦债权人利益保护构建四项精准适配的分层清退纾解路径，实现程序合法、资产保值、债权人受偿与社会稳定的多元平衡，为同类案件提供可直接落地的办案参考。四川德阳西部国际商贸案的债务人虽属产业园区范畴，但尚未投入运营，属于在建工程项目烂尾，其破产处置面临的困境及其破解方案，与已长期运营的产业园区的破产处置存在本质差异。

一、产业园区多层转租财产的事实特征导致常规接管范式失灵

本文选取的两起典型案例集中体现了产业园区多层转租的共性缺陷，也是司法实践中债权人利益受损的典型样本。上海金山卫汽摩配案形成“债务人—运营公司—次承租人—经营户”三级转租体系，30余户主体无合法依据长期事实占有，管理人无法完整接管资产，直接造成破产财产管控缺位、价值持续损耗。佛山东头型材案工矿园区长期分片零散转租，小微经营主体私自转租、违规占用普遍，固化的占有格局导致资产处置停滞，债权人长期无法实现权利清偿。

综合案情发现，产业园区多层转租的资产在事实上具备两大特殊属性，直接引发常规接管范式失灵、债权人利益受损。一是租赁秩序无序化、占有状态固化，园区长期宽松运营，无规范租赁备案与退出机制，多层嵌套转租、口头续租、私自占用等情形常态化，终端经营主体形成稳定事实占有，对抗管理人接管的意愿强烈；二是权益主体多元化、利益冲突尖锐化，多层转租叠加海量小微主体民生诉求，形成债权人清偿利益、商户经营利益、基层维稳利益的多重冲突，传统刚性清场易引发维稳风险，柔性放任则直接损害债权人财产权益。双重属性叠加，导致常规接管范式适配失效，催生系列司法困境。

二、产业园区多层转租财产接管的司法困境

结合两案审判与履职实操，产业园区多层转租财产的接管困境呈根源性递进、连锁式制约特征，主要包括四类困境且皆指向破产财产贬值、程序拖延、债权人清偿利益受损，形成司法处置与权利保护的双重难题。

（一）多层无序占有形成事实接管壁垒，损害资产管控完整性

多层转租、无序占有是所有困境的根源。产业园区长期粗放式招商转租，破产受理后，大量次承租人、事实占有人依托长期经营、装修投入形成稳定占有壁垒，普遍以善意占有、民生经营为由抗辩管理人接管工作。上海金山卫案商户集体拒绝配合资产清点与场地移交，资产管控缺位使得破产财产长期处于失控状态，无法开展评估、盘活与处置工作，从源头损害债权人的合法受偿基础。

（二）占有关系混杂模糊资产边界，导致债权人可清偿资产流失

多层转租带来的场地拆分占用、私自改造、权益混杂问题，彻底模糊了破产财产的法定边界。常规不动产可依托物权凭证界定接管范围，但园区多层转租场景下，场地交叉占用、权属依据混乱，部分主体假借租赁关系主张物权性权益，导致管理人无法精准甄别破产资产范围，极易出现资产遗漏、不当豁免、流失损耗等问题。该问题在两案中均有凸显，直接造成破产财产基数缩水，可处置资产价值降低，变相压缩全体债权人的受偿空间，违背破产法公平清偿的核心原则。

（三）管理人履职强制力缺位，拖延破产清偿程序效率

现行制度下管理人无司法、行政强制权限，面对多层转租涉众型对抗场景，仅能通过协商、告知等柔性方式推进接管，履职手段严重不足。法院基于维稳考量，对强制清场、司法惩戒等刚性措施持审慎态度，形成“管理人有权无威、法院有权慎用”的履职僵局。二案均出现接管工作长期停滞、破产程序推进缓慢的问题，程序拖延不仅增加破产管理成本、损耗资产价值，更导致债权人资金长期沉淀，错失清偿时机，严重损害债权人的时效利益与预期利益。

（四）维稳导向过度倾斜引发利益失衡，弱化债权人权利保障

多层转租园区涉众性强、民生属性突出，司法实践中普遍存在维稳优先的处置倾向，为规避群体性风险过度包容无序占有状态，放弃规范化清场与资产处置，陷入“强制清场易引发维稳风险、柔性放任必损害债权人利益”的双向桎梏，过度迁就小微商户利益与基层稳定，忽视破产程序核心价值——保障债权人公平、足额、高效受偿，最终形成社会维稳与债权人权利保护的严重失衡，违背破产财产价值最大化的处置目标。

三、多层转租财产接管困境的纾解路径

立足两案成熟审判经验与管理人履职实操，破解多层转租接管僵局，需摒弃单一维稳导向或刚性清场思维，以债权人利益最大化为核心、多元利益平衡为原则，构建“确权锁资、分层清退、强化履职、衡平利益”的四维实操体系，在维护社会稳定、保障小微主体合法权益的基础上，最大限度保值破产财产、提速破产程序、保障债权人公平受偿。

（一）锁定破产资产，筑牢债权人受偿基础

针对资产边界模糊、资产流失的核心问题，管理人接管初期必须完成全面摸排确权，精准锁定破产财产范围，从源头保障债权人资产完整。参照二案处置经验，按照“合同效力、权利来源、占有状态”三重标准，对园区所有占有主体分类建档，严格区分合法租赁主体、事实占用主体、恶意无权占用主体，精准划分破产财产与第三方权益边界。全面核查场地占用、私自改造、添附投入等情况，形成完整的资产核查台账，杜绝资产遗漏、不当占用与价值流失。通过确权锁资，固定破产财产基数，确保全部可处置资产纳入清偿范围，从根本上保障债权人的受偿载体完整。

（二）分层分类清退，兼顾维稳与资产保值

为破解事实接管壁垒、平衡民生权益与债权人利益，建立差异化分层清退机制，杜绝一刀切处置或无底线放任。对持有有效合同并正常履约的善意次承租人，根据实际情况设置短期经营过渡期并严格备案监管，既保障小微主体的生计，又维持园区业态完整、保全资产价值，间接保障债权人收益；对无有效合同、过期未续租或拒交租金的占有人，依法明确破产受理后租赁关系终止，限期腾退，引导其通过债权申报主张权利，杜绝无偿占用破产财产损害债权人利益；对私自转租、恶意占用、拒不配合接管的主体，固定证据、坚决清退，破除无序占有壁垒。同时，建立添附价值快速核定清偿机制，高效化解腾退争议，以最小维稳成本实现破产财产价值最大化，优先保障债权人核心利益。

（三）深化府院联动，提速债权人清偿进程

针对管理人因履职强制力不足导致程序拖延的问题，构建法院主导、管理人执行、行政兜底的专项联动机制，为实现债权人权利提供保障。法院针对性细化涉众型园区破产强制执行规则，对恶意阻扰接管、损毁破产财产、拒不腾退的主体，依法采取司法惩戒、强制清场等刚性措施，破除履职僵局。联动公安、街道、市场监管等部门协同发力，高效开展秩序维护、矛盾疏导、政策宣讲工作，快速化解接管阻力。通过制度化联动机制，彻底解决管理人履职乏力、程序停滞问题，压缩破产处置周期、降低管理损耗，提速债权人清偿进程，保障债权人时效利益。

（四）优化柔性接管，构建债权人优先的平衡体系

在柔性接管的基础上，推行“紧急管控—分层清理—全面盘活”的分步接管模式，实现维稳、民生与债权人利益的有机统一。首先紧急接管园区核心设施、账户、出入口，实现闭环管控，守住资产安全底线；其次分区域、分批次清理违规占用主体，规范合法经营秩序，平稳化解基层矛盾；最后依托完整业态与稳定资产状态开展市场化处置，最大限度提升资产拍卖价值。在利益平衡中坚守破产法治底线，明确次承租人权益不得对抗债权人整体利益，杜绝以维稳为由突破法律规则、放任资产贬值，构建债权人利益优先、民生权益兼顾、社会稳定兜底的多元平衡处置体系。

结语

产业园区破产多层转租财产的接管困境，本质是无序占有格局引发的资产管控危机，更是社会维稳、民生权益与债权人清偿利益的失衡危机。多层无序占有导致资产边界模糊、接管壁垒凸显，叠加传统接管模式单一、管理人履职强制力不足等问题，最终造成破产财产贬值、程序拖延、债权人利益受损。立足司法实务与典型案例经验，破解上述难题需摒弃传统单一强制接管思维，以债权人利益最大化为核心，通过确权锁资筑牢受偿基础、分层清退规范资产占有秩序、府院联动强化程序保障、柔性处置衡平多元利益，构建适配多层转租场景的财产接管实操路径。该路径既能有效化解涉众型破产的维稳风险、保障小微主体合法权益，又能最大限度保全破产财产价值、提速破产清偿进程，实现多元利益的法治平衡，为全国同类产业园区破产案件的接管处置、债权人权利保护提供可复制、可落地的实务方案。

（本文系西南交大-徐和徐破产法学研究暨人才培养研究基地的成果）