零租金恶意招租行为的行政法规制

随着商圈商铺租赁行业竞争的加剧，部分商业市场运营方放弃正常租金盈利逻辑，精准锁定同城同业市场的在营商户，以全额免租为条件，诱导商户提前解除原有租赁合同、搬迁入驻己方场地。该行为持续数月甚至数年，直接造成竞争对手商户大批量流失、商铺空置率居高不下，前期招商、物业运维、场地改造等投入沦为沉没成本，区域商铺租金体系被恶意扭曲，受害经营者蒙受数十万乃至上千万元经济损失。对长期定向零租金模式挖取竞争对手存量商户，致使同业市场经营停滞、产生巨额损失的行为，仅依靠民事追责存在止损滞后、惩戒力度不足等短板。有观点主张直接以破坏生产经营罪追究刑事责任，但此举易突破罪刑法定原则、违背刑法谦抑性，因为零租金招租属于定价与缔约行为，商户搬迁系自主市场选择，不存在强制阻断经营渠道、损毁生产资料的行为，单纯价格竞争不宜直接动用刑事手段。相较之下，追究行政责任具备处置高效、制止损害及时、执法门槛适中的优势，是规制此类恶性竞争行为的首选路径。

一、零租金恶意招租行为的行政违法性及行政责任

在商铺市场租赁运营行业中，正当商业让利的免租招商行为属于常见的商业经营手段，具体表现为开业短期免租、装修免租期、淡季普惠优惠、闲置场地短期清租等行为，具备短期性、普惠性、目的正当性三大核心特征，是市场主体盘活资产、培育市场的自主经营行为，不具备违法属性。区别于正当商业让利的免租招商行为，市场监管部门认定零租金恶意招租行为违法并被追责的事实具备四项特征。一是定价长期背离经营成本，无正常盈利空间。零租金模式下，经营者租赁服务对价为零，完全无法覆盖场地折旧、设施维保、安保保洁、人员管理等基础运营成本，且免租周期长达数月甚至数年，不存在市场化盈利可行性，区别于短期、适度的商业让利行为；二是招商对象具有排他针对性，专门掠夺同业存量商户。该行为并非面向社会公众普惠招商，而是精准锁定同城同业竞争对手的已签约存量商户，通过主动游说、搬迁补贴、长期免租承诺等方式定向挖客，核心目的是掠夺竞争对手优质经营资源；三是主观目的具有恶性排他性，无正当商业事由。经营者不存在新市场培育、闲置资产盘活、业态升级调整等合理经营诉求，全部招商行为的唯一目的即为打压、排挤同业对手，掏空对方商户资源、瘫痪对方经营体系。四是客观损害市场竞争秩序，产生实质性危害后果。该行为直接造成竞争对手商户大规模流失、市场空置率飙升、经营收益断崖下跌，同时极易引发区域行业低价内卷，扰乱商铺租赁市场正常价格体系，破坏公平竞争的法治化营商环境。

零租金恶意招租致人损害的行为首先属于《中华人民共和国价格法》第十四条第二项规定的低价倾销行为。商铺租赁属于经营性有偿服务范畴，市场运营主体长期实施零租金招商，服务对价为零，显著低于自身全部运营成本，且无任何正当降价事由，完全契合低价倾销的违法构成要件。结合《价格违法行为行政处罚规定》第四条规定，执法机关应当责令行为人立即改正违法行为，没收全部违法所得，并处违法所得五倍以下罚款；行为人无违法所得的，处十万元以上一百万元以下罚款；若行为造成区域市场秩序严重混乱、行业恶性竞争泛滥等严重情节，可依法责令停业整顿，情节极其恶劣、危害后果重大的，可吊销营业执照。

其次属于反不正当竞争法第二条规定的兜底规制违背商业道德的恶性竞争行为。反不正当竞争法第二条明确规定，经营者开展生产经营活动，必须遵循自愿、平等、公平、诚信原则，恪守法律规定与商业道德，禁止实施扰乱市场竞争秩序、损害其他经营者合法权益的行为。部分零租金恶意招租案件中，若因财务证据瑕疵、成本核算难以精准固定，无法严格满足低价倾销的举证标准，可通过该一般条款实现兜底规制。市场主体定向零租金挖取同业核心商户、蓄意摧毁竞争对手经营业态、恶意打压同业的行为，明显背离行业公认商业道德与公平竞争准则，属于法定不正当竞争行为。该条款举证门槛低、适配场景广，对应的法定行政责任为：执法机关责令行为人立即停止不正当竞争违法行为，并根据违法情节轻重依法处以罚款，及时制止恶性竞争行为持续蔓延、损害市场秩序与同业经营者权益。同时，行政机关作出的违法认定与处罚决定，可作为受害经营者提起民事索赔的有效证据，实现行政惩戒与民事救济的有效衔接，全方位修复受害方损失、规范市场竞争秩序。

其三，针对区域龙头、连锁大型市场运营主体的零租金恶意招租行为，还可适用反垄断法第二十二条实现从严规制。依据该条规定，具有市场支配地位的经营者，无正当理由不得以低于成本的价格销售商品、提供服务。若涉案主体在本地专业市场租赁服务相关市场内占据绝对市场份额，具备控制租金定价、主导商户选择、影响区域行业格局的市场支配地位，其实施的长期零租金恶意招租、定向排挤同业对手的行为，构成滥用市场支配地位的垄断违法行为。该类违法行为情节更恶劣、社会危害性更大，法定行政处罚力度显著提升。执法机关责令停止违法行为，没收全部违法所得，同时可并处上一年度销售额百分之一至百分之十的罚款。高额处罚能够有效遏制大型市场主体利用自身行业优势实施恶性竞争、垄断市场的行为，维护区域市场公平竞争的底线秩序。

可见，零租金恶意招租并非合法的市场经营行为，而是兼具价格违法、不正当竞争、垄断违法属性的恶性竞争行为。市场监管部门可根据涉案主体市场地位、行为情节、危害后果，精准适用对应行政法律条款，依法作出行政处罚，通过行政规制手段遏制行业恶性内卷、规范市场经营行为，维护公平有序的法治化营商环境。

二、行政法规制零租金恶意招租行为的现实困境

立足市场监管执法实务，该类新型市场恶性竞争行为模式隐蔽、情形复杂，叠加定性标准及举证规则、程序衔接、惩戒机制等方面的短板，导致法律条文难以落地见效，规制效果大打折扣。司法与执法实践中，此类案件普遍存在认定难、取证难、止损难、震慑弱等问题，具体可归纳为四大现实困境。

一是识别合法免租与恶意竞争的标准模糊且举证难度大。实务中存在大量灰色地带。例如部分新开业市场既面向全社会招商，也同步吸纳竞品商户，难以完全区分“正常择优招商”与“定向恶意挖商”；短期免租到期后延长免租期、分阶段减免租金等混合优惠模式，容易与长期零租金恶意招租混淆。不同区县监管人员对“合理市场培育期限”“定向招揽”的认定标准不统一，同类案件处罚轻重差异较大，执法公信力受到影响。同时，适用价格法认定零租金恶意招租行为系低价倾销行为，需要证明其定价低于经营成本，但市场运营方多为民营企业，财务台账管理不规范，场地自有、租赁、物业外包模式混杂，折旧、人工、公共设施分摊成本难以精准拆分。受害经营者不掌握对方内部财务数据，监管机关调取财务凭证流程繁琐，部分企业刻意隐匿成本资料，导致无法完整证明长期零租金持续亏损，难以直接适用价格法定性处罚。

二是行政处置与民事维权衔接不畅。现有执法多为事后处罚，受害经营者发现商户大量流失后才投诉举报，此时市场空置、经营损失已经形成。行政机关缺乏前置干预快速止损机制，无法在恶意招租初期及时叫停行为；同时行政查处、民事诉讼分属两套程序，监管机关作出处罚后，受害方仍需另行提起民事诉讼主张租金、投入损失，维权周期长。

三是惩戒震慑力度不足。对于中小市场经营者，十万元至百万元罚款看似幅度较大，但对比其通过零租金抢占市场后长期可获得的垄断租金收益，违法收益显著高于行政处罚成本；多数案件仅作出罚款、责令改正，极少适用停业整顿、吊销营业执照等重度处罚，难以从根源遏制同类恶性竞争反复发生。

三、完善零租金恶意招租行为行政法规制的路径

为补齐行政法规制过程中存在的前述现实短板，立足基层执法实务，需从执法标准、举证规则、衔接机制、惩戒体系四个维度精准施策、靶向完善，构建标准化、高效率、强震慑的全链条监管规制体系，打通法律落地堵点，提升市场监管法治化水平。

（一）建立事前快速止损机制，统一执法认定标准并简化成本举证规则

优化投诉处置流程，受害经营者提交招商宣传、商户搬迁初步证据后，监管机关可先行下达《责令整改通知书》，临时叫停定向零租金招揽行为，防止商户持续流失扩大损失。探索行政与司法联动，市场监管部门出具违法初步认定意见，协助受害经营者向法院申请民事行为保全，同步实现行政制止、司法临时限制双重防控。市场监管部门出台本地执法指引，明确区分合法免租与恶意招租量化标准：约定免租期限超过12个月、仅针对竞品商户专项洽谈、无开业培育等合理事由三者并存，即可初步推定具有排挤竞争对手主观故意。针对成本举证难题，建立推定规则：经营者自有物业长期全额免租，且无法提供客流培育、业态升级等书面规划材料，可直接认定为低于成本经营，减轻受害方举证压力。

（二）规范行政处罚裁量，分层提升惩戒震慑

根据行为持续时长、挖取商户数量、造成损失规模、是否为重复违法划分处罚梯度。对短期小规模定向招租适用基础罚款；对持续一年以上、掏空竞品核心商户、造成对方经营瘫痪的，顶格适用罚款；若区域龙头企业、重复实施恶性竞争的，叠加责令停业整顿，情节特别严重依法吊销营业执照。同时将违法市场主体纳入企业信用公示系统，实施信用惩戒，限制其后续市场招投标、商业招商资质。

（三）完善行政、民事追责衔接机制，实现全链条规制

市场监管机关作出行政处罚后，主动向受害经营者送达违法事实认定材料，作为民事诉讼核心证据，降低民事案件举证成本；执法过程中同步固定商户流失、租金损失、前期投入相关证据，便于法院快速核算赔偿金额。针对涉嫌同时存在商业诋毁、商业贿赂、窃取商业秘密等其他违法行为的，一并立案查处，合并追究多项行政责任。

结语

零租金恶意招租看似是市场自主定价行为，实则以极端价格手段破坏公平竞争秩序，单纯依靠市场自我调节、民事赔偿难以实现及时有效规制。刑事手段应当保持克制，不能随意扩张适用于普通价格竞争纠纷，行政监管凭借快速干预、分层惩戒、程序简便的独特优势，成为治理此类新型商业乱象的最优路径。基层市场监管机关应当准确把握恶意招租的违法识别标准，灵活适用价格、反不正当竞争、反垄断法律规范，破解成本举证、边界模糊、惩戒不足等执法难题，完善事前止损、事中查处、事后信用惩戒全流程行政责任规制体系。通过刚性行政处罚划定竞争红线，配合民行衔接机制，引导实体商业回归良性有序竞争，维护稳定、公平的区域营商环境。

（魏琼  邓天缘 本文系西南交大-徐和徐破产法学研究暨人才培养基地的研究成果）